房地产行业百强销售月报（2023年2月）：百强销售边际改善，期待温暖小阳春

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 3 月 1 日 行业研究 百强销售边际改善，期待温暖小阳春 ——房地产行业百强销售月报（2023 年 2 月） 房地产（地产开发） 1-2 月，百强房企销售额累计同比-12.5%，降幅较 1 月收窄 19.3pct，边际改善明显；头部房企销售反弹显著，TOP20 房企销售额累计同比转正至+2.4%。 2 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 2,240亿元、3,293 亿元、4,416 亿元、5,184 亿元；1,466 万平、2,101 万平、2,789 万平、3,180 万平；当月同比分别为+27.4%、+32.1%、+19.7%、+11.8%；-4.5%、+6.0%、+0.5%、-1.9%；环比分别为+28.3%、+30.3%、+28.9%、+29.8%；+27.2%、+35.2%、+35.7%、+32.4%。 1-2 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 3,986亿元、5,821 亿元、7,841 亿元、9,179 亿元；2,619 万平、3,655 万平、4,844 万平、5,581 万平；累计同比分别为-0.1%、+2.4%、-8.5%、-12.5%；-18.3%、-14.2%、-19.3%、-20.5%。 1-2 月，销售额累计同比转正的房企阵营扩大，TOP10 房企销售权益比提升明显。 2 月，TOP50 房企中的 47 家房企全口径销售额累计同比平均值为+11.2%，中位数+2.7%，其中累计同比正增长公司有 26 家，较上月增加 8 家，销售业绩同比回升的房企阵营扩大，市场复苏影响范围扩大。 1-2 月，TOP10/20/50/100 房企累计销售额权益比例分别为 74.2%、71.5%、71.4%、71.3%，同比增长 4.5pct、2.5pct、1.3pct、1.4pct；累计销售额操盘比例分别为 96.5%、95.0%、90.9%、89.2%；同比提升 0.5pct、1.2pct、0.6pct、0.8pct。 1-2 月，前期于核心城市土储布局力度较大的国央企销售额累计同比大幅提升，部分前期出险房企销售额同比改善仍较弱势，房企销售修复节奏呈现马太效应。 2023 年 1-2 月，20 家主流重点房企中有 12 家公司全口径销售额累计同比为正，其中累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（全口径销售额累计同比+163.5%，权益销售额累计同比+151.8%）、华发股份（全口径销售额累计同比+85.4%，权益销售额累计同比+74.9%）、华润置地（全口径销售额累计同比+60.8%，权益销售额累计同比+81.7%）。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与 ROE 率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科 A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用 REITs 提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220228 促进金融政策落地实效，优质民企地产再迎利好——对深交所召开房地产行业市场主体座谈会的点评 20230225 稳步推进房地产公募 REITs，支持住房租赁市场发展——对《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》的点评 20230221 “第三支箭”再延续，不动产私募基金落地——对不动产私募投资基金试点政策的点评 20230221 多地优化调整二手限售，市场情绪逐步转暖——对近期房地产政策的综合点评 20230212 需求侧按揭增量有限，供给侧海外债迎曙光——光大证券房地产行业流动性及公募REITs 跟踪报告（2023 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 2 月百强销售边际改善明显 1.1、 TOP10/20/50/100 房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10 房企 2023 年 2 月，TOP10 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 2,240 亿元、1,697 亿元、1,466 万平，同比分别为+27.4%、+39.5%、-4.5%（较上月分别变动+49.3pct、+59.0pct、+26.6pct），环比分别为+28.3%、+34.7%、+27.2%； 2023 年 1-2 月，TOP10 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 3,986 亿元、2,957 亿元、2,619 万平，同比分别为-0.1%、+6.3%、-18.3%，较上月累计同比分别变动+21.7pct、+25.8pct、+12.7pct。 图 1：TOP10 房企累计销售规模 图 2：TOP10 房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图 3：TOP10 房企累计销售同比 图 4：TOP10 房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 ▶TOP20 房企 2023 年 2 月，TOP20 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 3,293 亿元、2,388 亿元、2,101 万平，同比分别为+3