房地产行业：重点城市成交增幅扩大，流动性环境边际改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 33 投资策略|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 重点城市成交增幅扩大，流动性环境边际改善 Table_Summary 核心观点：  政策环境综述：流动性环境边际改善 住建部在沈阳召开工作座谈会，一方面强调支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，另一方面强调对楼市调控不力的城市坚决问责。值得注意的是，近期中央层面强调稳健的货币政保持中性、松紧适度，保持流动性合理充裕，基本明确下半年流动性环境将有所改善，有助于行业信贷成本压力的缓解。  成交市场综述：供给改善叠加低基数效应，重点城市成交增幅扩大 根据房管局数据，7 月 39 个重点城市成交面积在基数压力缓解的背景下，同比上涨 16.4%。分城市看，4 个一线、12 个二线及 23 个三线城市同比分别上涨 18.4%、6.9%和 31.6%。而推盘方面，重点城市价格调控压力将有所缓解，重点城市预售证发放顺畅度大幅提升，26 城市商品房推盘同比上涨 17.4%，而批售比数值则继续低于 1。  土地市场综述：供需比有所抬升，降温迹象初显 300 城市住宅用地推出规划 9979 万平米（环比-6%，同比+36%），成交规划建面 8067 万平米（环比+8%，同比+26%），成交土地出让金 3207亿元（环比+4%，同比+8%），楼面均价 3975 元/平米，平均溢价率 15.8%地位继续下行。分线来看，一线宅地供需在 17 年高基数背景下，而二线城市在成交量带动下出让金小幅上涨 4%，三四线城市宅地表现突出，在 17年同样高基数影响下，供需同比单月增速均超过 40%。值得一提的是，18年 7 月土地供需比（供给/成交，移动平均 6 个月）抬升显著，土地市场降温迹象初步显现。  资金环境综述：按揭贷利率增速显著放缓，继续推荐一二线龙头 按揭贷方面，融 360 数据显示，2018 年 7 月首套、二套房贷利率分别为 5.67%、6.03%，增速显著放缓。总体来看，35 个重点城市首套房按揭贷利率已底部回升了 123bp，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，结合 7 月 23 日国常会提出“积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度”，预示了流动性环境改善的预期，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。流通性改善对板块估值修复有边际支撑，叠加集中度提升带来的业绩弹性，龙头公司具备投资价值。我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。  风险提示 资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-08-20 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:关注地产行业利率端的改善，继续推荐低估值的龙头房企 2018-08-13 房地产行业:流动性改善方向确定，小周期底部信号增强 2018-08-06 房地产行业:深圳出台历史违建处理办法，暂不涉及住宅违建 2018-08-04 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -30%-14%2%18%2017-082017-122018-042018-08房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 33 投资策略|房地产 目录索引 政策环境综述：流动性环境边际改善 ................................................................................. 5 成交市场综述：重点城市成交增速继续边际改善 ............................................................. 10 总体成交市场分述：基数压力缓解，成交同比较大幅增长 ...................................... 10 各线城市成交分述：热点三四线供给放量带动成交边际改善 ................................... 14 土地市场综述：供需比有所抬升，降温迹象初显 ............................................................. 17 土地市场分述：土地供给维持高位，累计成交增速小幅回落 ................................... 17 7 月宅地市场分述：一线高基数下供需下滑，三四线宅地成交表现突出 ................. 19 资金环境：按揭贷利率增速显著放缓 ............................................................................... 24 附录：2018 热点城市调控政策专题 ................................................................................. 29 图表索引 图 1：2018 年以来住建部政策表态 ........................................................................ 5 图 2：2018 年 7 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 3：2018 年 7 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 4：全国重点 39 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 5：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 6：重点 39 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................