房地产行业研究周报：二手房市场热度延续 土地市场局部转暖

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 二手房市场热度延续 土地市场局部转暖 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：二手房市场热度延续 土地市场局部转暖 二手房复苏仍好于新房 热度有望向新房传导 高频数据显示，本周二手房市场热度延续。截止至 2 月 25 日（周六），13 城二手 房 销 售 面 积 单 周 同 比+73.6%， 与 单 周 增 速 上 周 基 本 持 平 ， 环 比 增 速+17.6%，累计同比增速+18.5%，较上周提高 7.7pct，二手房市场热度延续。 30 城新房销售面积跌幅收窄，单周同比已接近正负零位置。截止至 2 月 25 日（周六），30 新房销售面积单周同比-5.4%，较上周收窄 1.3pct，环比增速+10.6%，累计同比增速-9.6%，较上周跌幅收窄 2pct。 二手房市场的热度有望向新房市场传递，进而带动商品房市场复苏：  交付风险正逐步降低，期房信心将迎来修复：“保交付”政策陆续出台，交付风险正逐步消退；尤其对于尚处于续销期的项目，货值尚未去化完毕，在项目单独管理资金的背景下，销售后可覆盖开发成本，将优先得到资金支持；  国央企正逐步成为新房的主要开发主体，从供给端消除购房者顾虑：回顾土地市场，2022 年下半年至今取地国央企及地方平台占比较高，该部分主体资金充沛信誉良好，消费者购房信心更为充足，从克而瑞 2023 年 1 月房企权益销售额表现即可发现，国央企销售表现显著好于其他房企；随着 2022 年下半年的新成交地块逐步成为供应主体，将提振购房者信心；  二手房交易将释放改善需求：二手房持有者出售资金回笼，催生改善需求；  情绪的自然传导：一二手房作为同类需求产品间的自然传导。 土地市场局部略有转暖 房企端传递积极信号 本周杭州、苏州完成土拍，整体来看市场热度略有转暖，民企拿地有所放大：  2 月 21 日，杭州一批次土拍 13 宗地块中 3 宗底价成交，10 宗溢价成交，其中 8 宗溢价率触顶触发摇号，成交总价 182.23 亿元，平均溢价率 9.3%；  2 月 23 日，苏州一批次土拍，11 宗地块，6 宗底价成交，5 宗溢价成交，3宗触及溢价率上限，土地成交总价 140 亿元，平均溢价率 7.46%。 从房企端来看，近期民企在土地市场参与热度有所升温。以杭州为例，根据克而瑞统计，本次杭州土拍共 41 个参拍主体，其中民营房企 20 家，基本与国企数量一致，较此前 2022 年下半年水平有所提高。 民营房企在土地市场乐观态度边际提升，或指向供需两端的改善确定性渐强。由于商品房销售存在看房、销售、网签等多环节，数据滞后水平较高，更真实的热度往往仅能通过一线的体感体会；作为接触第一线的房企，一方面能体会紧贴市场体会水温，另一方面对自身的财务状况最为了解，在这一背景下，房企拿地态度边际有所改善，或意味着本轮市场改善，走出底部的确定性渐强。 数据追踪（2 月 13 日-2 月 19 日）：  新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-7pct、-12pct，一线城市-26pct，-14pct，二线城市-7pct，-13pct，三线城市+26pct，-3pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+76ct，累计同比+11pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比+32pct，成交金额累计同比+9pct，土地成交溢价率为 4.13%。  城市行情环比：北京（+17pct），上海（-5pct），广州（+43pct），深圳（-13pct），南京（+21pct），杭州（-7pct），武汉（+11pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2023 年 2 月 26 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 13.19 市场平均市盈率 11.97 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业深度研究：张弓搭箭 一触即发》2023-02-21 2、《房地产行业研究周报：地产板块中小市值投资逻辑初探》2023-02-20 3、《房地产行业研究周报：新房销售仍待 复苏 二手房热度高于新房》2023-02-12 -30%-20%-10%0%10%20%2022-022022-052022-082022-112023-02房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：二手房市场热度延续 土地市场局部转暖 ................................................................................................................ 3 1.1 二手房复苏仍好于新房 热度有望向新房传导 ................................................................................................................. 3 1.2 土地市场局部略有转暖 房企端传递积极信号 ................................................................................................................. 4 1.3 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 .................................................