房地产及物管行业周报2023年W8：不动产私募基金落地，短期内市场回温趋势已成

2023年2月26日房地产及物管行业周报——2023年W8（2023.2.18-2023.2.24）行业评级：看好分析师杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001不动产私募基金落地，短期内市场回温趋势已成证券研究报告添加标题95%本周核心观点2•政策面：证监会设立不动产私募投资基金，多地房贷利率下限进一步下调。中央：1）国资委：做好企业债务、房地产、金融等重点领域风险防控，牢牢守住不发生重大风险的底线；2）央行、银保监会：围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系；3）证监会：新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。各地：需求侧：1）沈阳、常州等城市放松甚至取消购房限制；2）宁波着力打造住房租赁市场发展的“宁波模式”；3）扬州、日照、徐州等城市通过优化公积金贷款业务、首套房企税补贴、调整首套房贷款利率等政策刺激购房需求，其中扬州、徐州下调房贷利率下限至3.8%。•基本面：本周市场回温热度持续，新房、二手房市场同环比均有所上升。本周30大中城市商品房成交面积311万平，环比+21.38%，同比+6.43%。新房市场分线城市来看，本周二三线城市同环比均上升，一线城市环比微降。18城二手房成交面积194万平，环比+17.9%，同比+86.7%。二手房市场分线城市来看，本周各线城市环比均上升，二三线城市同比增速上升。•板块行情：本周SW房地产上涨0.94%，房地产跑赢大盘0.28pct，表现强于大市。恒生地产建筑业下跌3.43%，房地产跑赢大盘2.35pct，表现强于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名4。恒生物业服务及管理下跌3.22%，跑赢大盘0.21pct，表现强于大市。•本周观点：本周证监会新设“不动产私募投资基金”，商业地产领域不动产私募基金正式落地，我们认为，从纾困角度看，私募基金入场有助于出险企业盘活存量资产，加快风险出清节奏，有助于出险城市市场信心提振。从基本面看，本周新房市场热度持续，各线城市新房、二手房市场同环比均有所上升，其中二手房成交量已超过2023年春节前成交量水平，我们认为，市场热度回升的原因主要为：①疫情管控放开，居民流动性增加，疫情期间压抑的购房需求得到回补；②疫情结束，居民对收入预期转变向好；③政府需求端放松政策效果显现，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求释放；④部分开发商普遍开始提价，“买涨不买跌”的心态促进成交，帮助房价企稳回升。我们认为，短期来看，多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成，积压的购房需求将促进短期内市场转向良好，但结合房企情况来看，1-4月仍为房企偿债高峰，部分房企现金流情况依然紧张，销售流速仍然是房企最主要追求的指标，预计楼市整体涨价幅度仍将受限。中长期来看，随着短期内热度的消散，市场恢复程度有待观望，仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断。我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。•风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3地产板块014图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）本周行情回顾——地产板块015本周（2023.2.18-2023.2.24）沪深300上涨0.66%，SW房地产上涨0.94%，房地产跑赢大盘0.28pct，表现强于大市。从SW一级各板块表现来看，本周钢铁板块领涨，房地产本周收益率排名第17，表现位于中等水平。恒生指数下跌3.43%，恒生地产建筑业下跌1.08%，房地产跑赢大盘2.35pct，表现强于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周电讯业板块领涨，房地产本周收益率排名第4，表现位于中等水平。资料来源：Wind，浙商证券研究所 0.94%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%钢铁家用电器轻工制造国防军工通信农林牧渔建筑装饰机械设备建筑材料纺织服装计算机综合有色金属汽车非银金融银行房地产化工公用事业电气设备交通运输电子商业贸易休闲服务医药生物传媒食品饮料-1.08%-8%-4%0%4%恒生综合行业指数-电讯业恒生综合行业指数-原材料业恒生综合行业指数-工业恒生综合行业指数-地产建筑业恒生综合行业指数-必需性消费恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业指数-资讯科技业本周行情回顾——地产个股涨跌幅016资料来源：Wind，浙商证券研究所图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅本周（2023.2.18-2023.2.24）房地产重点跟踪标的中，A股标的中有18家公司上升。其中，表现前5的公司为：光大嘉宝（+8.05%）、华夏幸福（+3.44%）、新城控股（+3.00%）、我爱我家（+2.82%）和天健集团（+2.69%）。H股标的中有9家公司上升。其中，表现前5的公司为：中梁控股（+10.61%）、宝龙地产（+4.37%）、时代中国控股（+4.24%）、中骏集团控股（+2.15%）和绿城中国（+1.84%）。。 家 健 地产 交地产 家 金融 地 商 建设金科 金地 科 保