房地产REITs周报：公募REITs还有哪些发展空间？

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 02 月 26 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:地产销售怎么看？》 2023-02-19 2 《房地产-行业研究周报:旅游景区REITs 推 进 有何 进展 ？ ——REITs 周报》 2023-02-18 3 《房地产-行业研究周报:地产股在交 易什么逻辑？》 2023-02-12 行业走势图 公募 REITs 还有哪些发展空间？——REITs 周报 (2023.2.20-2023.2.24) 中基协会研究 REITs 试点 我们认为，我国公募 REITs 在整体的上市规模、底层资产种类和现金分派率上均有较大的发展空间。本周 2 月 22 日，中国证券投资基金业协会发布要闻，中证基协会资产证券化业务委员会召开 2023 年第一次工作会议，会议中提到贯彻“健全资本市场功能，提高直接融资比重”，“从推动资产证券化和 REITs 市场高质量发展等两个方面开展研讨”。 会议提到，基础设施公募 REITs 试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们梳理了2022 年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其 2022 年陆续出台公募 REITs 的扩募规则试点、部分首批公募 REITs 同样在 2022 年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募 REITs市场。会议提到，基础设施公募 REITs 试点启动以来，基础制度和配套政策不断完善。我们梳理了 2022 年以来，证监会出台的相关政策意见，尤其 2022 年陆续出台公募 REITs 的扩募规则试点、部分首批公募 REITs 同样在 2022 年提出扩募申请，表现了监管层在加速完善公募REITs 市场。 在此次会议中，有委员代表建议：“在 REITs 市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求”等。从资产类型上看，我国公募 REITs 的底层资产种类有待进一步扩充。我国目前已上市的公募 REITs 底层资产类型共有 6 种类型，包括产业园区、仓储物流、保租房、交通基础设施、公用环保、能源基础设施等，美国目前已有办公楼、公寓、仓储、零售中心、医疗设施、数据中心、信号塔、基础设施、酒店等各种资产类型的 REIT。 从数量上看，我国 REITs 具有很大的发展空间。我国已上市的公募 REITs 共有 25 支。美国已有超过 225 支 REITs 在美国的主流股票交易所交易上市，相对应的市值超过 1 万亿美元。 从收益率上看，我国的公募 REITs 底层资产现金分派率分化明显。从现有项目的 2022 年的预期年化现金分派率可以看出，产权类 REITs，如园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房REITs 等三种 REITs 的基金除国泰君安临港创新产业园 REIT 外，现金分派率主要在（4%，5%）区间内；特许经营权类 REITs，如交通基础设施、生态环保和能源基础设施 REITs 等三种REITs 的基金除华夏中国交建高速 REIT 外，现金分派率主要在 5%以上。 与其他地区相对比，我们内地的 REITs 项目的收益率仍有进一步调整的空间。2021 年中国香港、新加坡、日本等地区的 REITs 分派收益率分别为 7.1%、6.1%、3.8%。由于 2022 年最新数据尚未披露，我们将以上三个地区的 2021 年分派收益率与 2022 年 25 支 REITs 的预期年化现金分派率粗略对比，我们发现我国内地已上市的 25 支公募 REITs 现金分派率普遍高于日本；25 支基金中高于新加坡分派收益率的仅有 7 支。 本周 REITs 指数跑输上证综指 本周，中证 REITs 指数（收盘）下跌 0.757%，REITs 指数下跌 0.654%，上证综指上涨 1.338%，国债指数上涨 0.017%。滚动 4 周，中证 REITs 指数（收盘）上涨 1.66%，REITs 指数上涨1.78%，上证综指上涨 0.07%，国债指数上涨 0.19%。根据我们的统计测算，截至 2023 年 2 月24 日，中证 REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为 0.10；中证 REITs指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为 0.29。这主要与 REITs 具有稳定现金流的特性有关。将 REITs 分为产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 两类看。本周，产权类 REITs 下跌 0.80%，特许经营权类 REITs 下跌 0.54%。滚动 4 周，产权类 REITs 上涨3.36%，特许经营权类 REITs 上涨 0.69%。整体看本周产权类 REITs 指数表现强于特许经营类REITs 指数。 交通基础设施类 REITs 的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的 REITs 估值收益率作为衡量 REITs 基金估值的指标。截至 2023 年 2 月 24日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速 REIT，达到 8.75%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源 REIT，仅 1.45%。分资产类型看，交通基础设施 REITs 的估值收益率较高，并且普遍在 5%以上；保障性租赁住房 REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢 REIT 外均不高于5%。 投资建议：在 2023 年中基协会资产证券化业务委员会召开的第一次工作会议中，有委员代表建议：“在 REITs 市场方面，进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求”。我国公募 REITs 在规模、收益率上均有一定的发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类 REITs 如保障性租赁住房 REITs、园区基础设施类 REITs、仓储物流类 REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类 REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类 REITs、交通基础设施类 REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -23%-17%-11%-5%1%7%13%2022-022022-062022-10房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 中基协会研究 REITs 试点 ............................................................................................................. 3 2. 本周中证 REITs 指数跑输上证综指 ..............................................