房地产行业周报(第八周)：深圳房地产市场的七问七答

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 深圳房地产市场的七问七答 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 11.95 买入 万科 A 000002 CH 24.36 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 17.88 买入 城建发展 600266 CH 6.45 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 2 月 26 日│中国内地 行业周报（第八周） 本周观点：深圳二手房复苏优于新房，房价未见明显变化 上周我们更新了深圳的房地产市场情况，总结如下：1、春节后深圳二手房市场开始回暖，新房受供应偏少的影响恢复较慢。2、二手房成交价未见明显上涨，新房折扣未见明显收窄。3、22 年核心区域和学区房价格下跌幅度较大，核心区域恢复前景好。4、深圳楼市进一步放松的可能性不大，经营贷监管收紧，市场关注二手房指导价是否调整。5、22 年深圳外围市场价格普遍下跌，刚需恢复较慢。6、深圳目前基本没有“保交付”的问题。7、深圳大部分项目都会使用渠道分销。 上周行情回顾 上周沪深 300 指数上涨 0.66%，房地产开发板块上涨 0.87%，恒生指数下跌3.43%，克而瑞内房股指数上涨 0.70%，恒生物业服务及管理指数下跌3.22%。 重点公司及动态 在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、滨江集团、招商蛇口；2）大股东具备资源的房企：城建发展；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余等。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险，数据存在偏差的风险。 一周内行业走势图 一周行业内各子板块涨跌图 一周内各行业涨跌图 一周涨幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 高新发展 000628 CH 10.49 深振业 A 000006 CH 9.70 光大嘉宝 600622 CH 9.06 城建发展 600266 CH 7.97 天地源 600665 CH 6.28 中新集团 601512 CH 6.15 深深房 A 000029 CH 6.12 中国国贸 600007 CH 5.02 广宇集团 002133 CH 4.25 新城控股 601155 CH 4.09 一周跌幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 万通发展 600246 CH (12.76) 空港股份 600463 CH (4.52) 蓝光发展 600466 CH (4.46) 奥园美谷 000615 CH (3.32) 中天金融 000540 CH (3.08) ST 泰禾 000732 CH (2.50) 世联行 002285 CH (2.46) 我爱我家 000560 CH (2.09) 荣丰控股 000668 CH (1.82) ST 云城 600239 CH (1.60) 资料来源：华泰研究 0.01.02.03.04.002/1702/1902/2102/23(%)房地产开发房地产服务沪深3000.000.751.502.253.00园区开发物业管理房地产开发房地产中介业务(%)(2.0)0.02.04.06.0煤炭钢铁家用电器轻工制造多元金融通信航天军工纺织服装农林牧渔建筑与工程证券建材有色金属石油天然气计算机机械设备商业贸易汽车保险环保房地产开发综合公用事业银行房地产服务电力设备与新能源交通运输基础化工电子教育和人力资源传媒医药健康社会服务食品饮料(%)仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 本周观点 我们上周与中原地产和广深部分房企进行了沟通，更新了深圳的房地产市场情况。我们以问答的形式，总结了以下内容： 1、春节后深圳楼市在复苏吗？ 春节后深圳二手房市场开始回暖。根据中原地产的数据，22 年深圳二手房成交量达到近 15年新低，月均成交量约 1800 套，全年不足 22000 套，较 21 年下降 46%，较 20 年下降 77%。进入 23 年，1 月深圳二手房成交量超 1600 套，2 月预计超 2000 套，已经超过 22 年月均水平。深圳新房市场恢复速度较二手房慢，主要原因是新房供应量低，春节后只有 2 个新盘入市。但是库存项目的成交量出现明显上升，去年卖得不好的项目目前去化情况也在改善。 2、深圳房价的变化？ 深圳二手房成交价未见明显上涨，新房折扣未见明显收窄。22 年深圳二手房价下跌的楼盘占比超过 77%，尤其是偏改善区域的均价较高峰时下跌超 30%。春节后，二手房业主的挂盘价较之前上涨了 10%左右。新房方面，目前开发商仍以去化为先，没有急于回收折扣。 3、22 年深圳哪种类型的二手房价格下滑幅度较大？ 22 年深圳核心区域以及以学位为主的老牌区域二手房价格下跌幅度较大，未来价格是否回升要区分楼盘：（1）以出售学位为主的老楼盘，本身市场优势不大，如果市场价格整体上调，可能会跟随上调一点，但不太可能回升至之前的高位;（2）核心片区的楼盘，去年价格最多跌了超 30%，但这些项目有可能恢复到正常价格，是否能恢复到高峰价格还需看市场整体的回暖情况。 4、深圳政策展望？ 深圳楼市进一步放松的可能性不大，目前市场比较关心二手房指导价是否可能调整。近期深圳对经营贷监管比较严，主要原因是部分人群使用经营贷置换高利率存量房贷。 5、深圳外围区域的情况？ 22 年临深市场价格普遍下跌，刚需恢复较慢。以中山马鞍岛为例，离深圳南山区比较近，购房者大多