房地产行业土地市场月度跟踪报告(2023年1月)：1月百城宅地供需缩量，重点城市土拍市场回暖

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 2 月 24 日 行业研究 1 月百城宅地供需缩量，重点城市土拍市场回暖 ——土地市场月度跟踪报告（2023 年 1 月） 房地产（地产开发） 1 月，受春节影响百城宅地供需缩量明显，成交均价略降，二线宅地涨价明显 1月，百城宅地供应建面 0.14亿平，同比-32.3%；成交建面0.13亿平，同比-46.7%；成交楼面均价为 2,884 元/平，同比-6.0%。分城市能级来看： 百城中一线城市未供应和成交住宅类用地。 百城中二线城市宅地供应建面 318.7 万平，同比-22.7%；成交建面 223.1 万平，同比-69.8%；成交楼面均价为 5,496 元/平，同比+36.3%。 百城中三线城市宅地供应建面 1,111.4 万平，同比-27.3%；成交建面 1,090.3 万平，同比-36.8%；成交楼面均价为 2,350 元/平，同比-11.6%。 1 月，主流头部房企拿地较少，TOP50 房企新增土储价值同比-36.7% 1 月，TOP50 房企新增土储价值 438 亿元，同比-36.7%。新增土储价值 TOP3房企为绿城中国（41.5 亿元）、华润置地（29.8 亿元）、江山万里置业（25.4亿元）；TOP50 房企新增土储面积 1,229 万平，同比-25.7%；新增土储面积 TOP3房企为永州经投发展（64.9 万平）、岳阳城投（57.4 万平）、泰森实业（54.8万平）。 杭州、苏州 23 年首轮土拍溢价率提升、热度恢复明显，城市土地市场分化明显 截至 2023 年 2 月 23 日，22 城 2022 年所有集中土拍已全部完成。2022 年，22城集中供地（涉宅）成交建面 1.46 亿平方米，同比下降 41.0%；成交总价 1.81万亿元，同比下降 21.5%；成交楼面均价 12,430 元/平方米，同比提升 33.0%。 22 城中共有苏州、杭州、上海、北京等 9 个城市发布了 23 年第一批集中供地公告，合计供应涉宅土地 156 宗，合计供应涉宅土地建面 1,309 万平，其中，苏州、杭州、郑州已完成 2023 年第一批次集中土拍，成交建面合计约 288.0 万平，成交总价合计约 376.1 亿元，成交楼面均价约 13,056 元/平米，其中苏州、杭州、郑州成交溢价率分别为 7.5%、9.3%、0.0%，供应土地成交率分别为 100%、100%、65.6%，城市土地市场热度分化明显。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与 ROE 率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科 A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用 REITs 提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 -40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/1沪深300300地产 -50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%2022/1/12022/2/12022/3/12022/4/12022/5/12022/6/12022/7/12022/8/12022/9/12022/10/12022/11/12022/12/12023/1/12023/2/1恒生指数恒生综合行业指数-地产建筑业 资料来源：Wind 相关研报 20230221 “第三支箭”再延续，不动产私募基金落地——对不动产私募投资基金试点政策的点评 20230221 多地优化调整二手限售，市场情绪逐步转暖——对近期房地产政策的综合点评 20230212 需求侧按揭增量有限，供给侧海外债迎曙光——光大证券房地产行业流动性及公募REITs 跟踪报告（2023 年 1 月） 20230203 集中供地优化完善，更好促进土地市场平稳运行——对集中供地优化政策的点评 20230201 开年销售弱势，结构分化明显——房地产行业百强销售月报（2023 年 1 月） 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1 月受春节影响百城土地供需缩量明显 .................................................................................................. 3 1.2、1 月受春节影响百城住宅类用地供需明显下降 ....................................................................................... 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ...........................................................................................