房地产行业：近期四省发文探索现房销售，预售制会退出吗？

中指研究院 中国房地产指数系统 2022 年 6 月底以来，部分城市出现期房项目业主集体“断供”现象，主因在于预售制下，部分开发企业发生资金流动性问题导致期房停工或烂尾。在对期房交付担忧的情绪下，消费者对购买现房项目的倾向性加大，2022 年全国商品住宅销售面积同比下降 26.8%，其中期房销售面积同比下降 29.6%，而现房销售面积仅微降2.3%，现房销售面积占商品住宅销售的比重自 2018 年明显回落后出现回升，2022 年占比回升至 13.9%（2010-2017 年期间，住宅现房销售面积占比普遍在 22%-23%左右，2020-2021 年占比仅为 10%）。 今年 1 月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”预计今年试点工作将较快推进，近期已有多地发文要试点现房销售，这也使“预售制是否应该退出”再次成为各界热议话题。 回顾过去，自我国预售制推行以来，商品房项目不能顺利交付的问题时有发生，虽然各地对开发企业预售资金等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验，如海南省于 2020年已要求全面实行现房销售，今年以来，已有山东、河南、安徽、四川四省提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。那么现阶段是否会全面取消预售制度？住房销售制度未来将如何发展？本文通过梳理预售制现存的问题、对比国内外预售资金监管政策，对预售转向现房销售的影响及未来发展路径进行探讨分析。 一、我国预售制度发展历程及现状 上个世纪随着经济快速发展和社会不断进步，居民对商品房的需求迅速提升，而我国商品房供应量严重不足，造成供需不平衡的现象。为了提高商品房供应量，缓解企业资金压力，内地借鉴中国香港的楼花销售制度，开始推出商品房预售制。 上世纪 50 年代，香港住宅普遍整栋出售，成交量极低，企业资金回笼慢。霍英东首创“卖楼花”模式，提出楼房在建成之前进行销售，同时将每层住宅按单元进行单独销售，该模式有利于增加住房供给的同时，亦降低了商品房购买门槛，推动房地产行业的快速发展。1956 年香港政府出台了《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制度。 90 年代，在我国城镇化进程初期，商品房供给出现短缺现象。借鉴香港的楼花模式，我国逐渐开始预售制度试点。1983 年深圳率先开始商品房预售试点，1986 年上海跟进。1994 年 7 月颁布的《城市房地产管理法》，正式在法律层面确认了商品房预售制度，对商品房的预售条件、监管作出了原则性规定，要求商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。同年 11 月，住建部发布了《城市商品房预售管理办法》（分别于 2001 年与2004 年进行过修订），对房屋预售行为的定义、预售条件、需要提供的证件、相应程序等进行明确要求。 近期四省发文探索现房销售，预售制会退出吗？ 仅供内部参考，请勿外传 表：商品房预售制度出台历程 时间 主要事件 1956 年 香港政府出台了《预售楼花同意书》，正式以法律的形式对楼花预售进行管理。 1994 年 国务院颁布《中华人民共和国房地产管理法》，用法律的形式确定了预售制度的条件要求。 1994 年 出台《城市商品房预售管理办法》，住房预售制度在内地开始实施。 1998 年 国务院《城市房地产开发经营管理条例》，再次强调商品房预售制相关要求。 2001 年 修订《城市商品房预售管理办法》，细化惩罚措施。 2004 年 修订《城市商品房预售管理办法》，完善预售申请流程。 资料来源：中指研究院综合整理 1.商品房预售条件 根据《城市商品房预售管理办法》（2004 年修正版），商品房进行预售需要满足以下基本条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和施工交付日期； （4）应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 在此基础上，不同城市对商品房预售条件设置了细则要求，如施工进度达到封顶或主体结构的一定比例，在满足预售条件后，开发企业即可进行项目开盘，并开启商品房预售工作。各城市中，一二线城市预售条件普遍较高，上海、广州、深圳、厦门等城市取得预售许可证时普遍要求低楼层项目完成结构工程并封顶。 表：部分城市预售许可证形象进度要求 城市类别 城市 取得预售许可证形象进度要求 一线城市 北京 套均建筑面积大于 140 平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数 7 层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8 层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数 1/2 以上（且不低于 7 层）。商品住房项目（含共有产权住房）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。采用装配式建筑的商品房开发项目办理预售许可时暂不作建设形象进度要求。 上海 七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。 广州 七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。 深圳 七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。 二线城市 南京 总层高 1-7 层，需达到 1/2 层；8-32 层，需达到 1/3 层；33 层及以上需达到 1/4 层。 厦门 7 层以下（含 7 层）的，已完成主体建筑封顶工程；8 层以上（含 8 层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于 7 层。 石家庄 传统建筑预售许可形象进度需主体封顶。 杭州 商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）。 仅供内部参考，请勿外传 城市类别 城市 取得预售许可证形象进度要求 三四线城市 邯郸 单栋楼预售形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可证。 临海 四层以下封顶，四层以上到四层楼面，有地下室的到±0。 南通 低层建筑完成结构封顶；主体结构 10 层（含）以下的完成 3 层封顶；主体结构 10 层以上的形象进度达到主体结构的 30%，不抵扣地下室层数。 宜宾 七层及以下的主体施工形象进度需达到地面正负零七层以上至十一层的须修至地面 1层，十二层以上的须修至地面 2 层。 资料来源：各城市住建局，中指研究院综合整理 2.商品房预售资金监管 在购买期房过程中，购房者的购房款由定金、首付款与按揭贷款等部分构成。项目开盘前部分购房者会被要求缴纳定金或冻资，用以锁定房源或获取折扣，开盘确定购买意愿后，双方即进行签署合同、交纳首付款、办理按揭贷款等