房地产行业周报(第七周)：长三角房地产市场的七问七答

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 长三角房地产市场的七问七答 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 11.95 买入 万科 A 000002 CH 24.36 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 17.88 买入 新城控股 601155 CH 23.23 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 2 月 19 日│中国内地 行业周报（第七周） 本周观点：核心城市节后复苏信号较强，但持续性待察 上周我们更新了长三角苏州、南京、上海、杭州等城市的房地产市场情况，总结如下：1、一二线城市节后两周复苏信号较强，但持续性有待观察。2、长三角城市一二手倒挂现象在 22 年大幅收缩，节后部分热点板块收窄新房折扣力度。3、一二线城市维持稳定的去化周期，三四线城市存在库存压力。4、房贷利率持续宽松，购房杠杆调整效果明显，但本轮核心在于经济预期修复。5、22 年二线城市供地质量提升，可比地价走势分化，23 上半年部分城市土地市场竞争可能加剧。6、长三角二线城市未出现保交付难题，三四线城市进展较慢。7、房企对于分销渠道依赖度提升。 上周行情回顾 上周沪深 300 指数下跌 1.75%，房地产开发板块下跌 3.43%，恒生指数下跌2.22%，克而瑞内房股指数下跌 1.54%，恒生物业服务及管理指数下跌0.01%。 重点公司及动态 在行业复苏和政策呵护的背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势。本周重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、滨江集团、招商蛇口、新城控股；2）大股东具备资源的房企；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余等。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 一周内行业走势图 一周行业内各子板块涨跌图 一周内各行业涨跌图 一周涨幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 我爱我家 000560 CH 7.37 世荣兆业 002016 CH 5.65 中洲控股 000042 CH 4.56 奥园美谷 000615 CH 2.49 空港股份 600463 CH 1.64 华发股份 600325 CH 0.49 中体产业 600158 CH 0.22 苏宁环球 000718 CH (0.00) 招商积余 001914 CH (0.18) 绿地控股 600606 CH (0.65) 一周跌幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 深振业 A 000006 CH (8.53) 新城控股 601155 CH (8.28) 滨江集团 002244 CH (6.92) 西藏城投 600773 CH (6.78) 中天金融 000540 CH (6.47) 粤泰股份 600393 CH (6.32) 万通发展 600246 CH (6.26) 栖霞建设 600533 CH (5.63) 特发服务 300917 CH (5.49) 高新发展 000628 CH (5.48) 资料来源：华泰研究 (4.0)(2.5)(1.0)0.52.002/1002/1202/1402/16(%)房地产开发房地产服务沪深300(4.00) (2.75) (1.50) (0.25) 1.00房地产中介业务物业管理园区开发房地产开发(%)(5.0)(3.3)(1.5)0.32.0食品饮料纺织服装轻工制造家用电器保险钢铁社会服务石油天然气医药健康建材基础化工房地产服务煤炭传媒通信教育和人力资源机械设备商业贸易银行交通运输建筑与工程航天军工汽车计算机公用事业环保农林牧渔有色金属证券综合电子房地产开发多元金融电力设备与新能源(%)仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 本周观点 上周我们与克而瑞、上海链家和部分房企进行了沟通，更新了长三角苏州、南京、上海、杭州等城市的房地产市场情况。我们以问答的形式，总结了以下内容： 1、长三角市场确实在复苏吗？ 是的。一二线城市节后两周复苏信号较强，但持续性有待观察。 具体来看，去年新房成交大幅下行的一二线城市（如苏州、南京），节后来访认购回升明显，单周数据触及 22 年周度来访和成交量高点（根据苏州万科和克而瑞的数据）。其中苏州改善型项目恢复更快，而南京的刚需热点板块有明显复苏。市场认为复苏的主要动力来自于：1、去年以来地产政策的叠加效应以及人员流动恢复；2、居民对于经济预期修复起到决定性作用；3、房企节后普遍收缩折扣，对于购房行为也有促进作用。 但房企和克而瑞对当前复苏是否能够持续报以谨慎态度。目前除了部分来访明显回升的城市，也有部分表现较为平淡的二三线城市，如宁波、金华等，而如绍兴等城市在节后第一周回暖之后，第二周又回落至 22 年的低迷水平。且不像一二线城市，即便在 22 年依然存在供不应求的核心片区，三四线城市基本不存在强势核心区。市场普遍对所在城市持谨慎乐观态度，预计上半年更多还是在修复阶段，后续需要关注两会之后的政策变化以及下半年经济复苏节奏，普遍预计所在城市销售 23 年会稳中有增，如克而瑞预期南京或能在 22年基础上有 10%-20%的增长，苏州万科预计苏州达到峰值（21 年）的 60%-80%等。 2、房价有上涨的迹象吗？ 还没有，长三角城市一二手倒挂现象在 22 年大幅收缩，节后部分热点板块收窄新房折扣力度。 因二手房价持续下降，年前大部分二线城市的一二手倒挂现象都局限于核心区域。但随着节后市场复苏，个别城市调整较大的热点板块收窄新房折扣力度