房地产行业周报：稳步推行现房销售，推动行业长期稳定

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2023 年 02 月 19 日 强于大市(维持) 证 券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（2.13-2.19） 稳步推行现房销售，推动行业长期稳定 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行 业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 股票家数 115 行业总市值（亿元） 15,517.44 流通市值（亿元） 14,932.97 行业市盈率 TTM 13.1 沪深 300 市盈率 TTM 11.8 相 关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（2.6-2.12）：房企融资边际改善，短期偿债压力依然存在 (2023-02-12) 2. 房地产行业周报（1.30-2.5）：1 月百强销售降幅小幅扩大，30 城首套利率降至 4.1%以下 (2023-02-05) 3. 房地产行业周报（1.23-1.29）：春节期间房地产销售恢复如何？ (2023-01-30) 4. 房地产行业周报（1.9-1.15）：居民中长期贷款大幅少增，央行支持优质房企资产负债表改善 (2023-01-16) [Table_Summary]  多地推行现房销售试点，现房销售占比回升。2月 8日经济日报《大力推动商品房现房销售》指出当前推动商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟，房地产行业降“三高”的需要也使得商品房预售制改革箭在弦上。目前，北京、杭州、济南、西安、合肥等城市已开始推出现房销售试点，山东、安徽、河南等省份也明确表态 2023 年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。近十年间商品房现房销售面积占比大致分为三个阶段：2013年至 2017年底现房销售面积占比维持在 20%以上；自 2017年底地产融资收紧，现房销售占比下行态势一直延续到 2021年 6月；2021年下半年房企出现大规模违约现象，期房交付存疑，购房者转向现房和二手房市场，现房销售占比随之回升。  当前不同省份现房销售规模占比呈现分化。截至 2022年底共 8省份现房销售占比超 20%；其中海南作为全国首个推行现房销售省份，现已建立较为系统的现房销售制度，现房销售占比最高为 39%；黑龙江、天津、吉林等省份现房销售占比较高，分别为 39%、34%、26%，此类省市楼市下行压力较大，去化周期较长，部分项目最终由期房阶段转为待售现房房源；北京、上海等省份则是预售许可标准较高，部分预售项目工程进度已近封顶或现房标准。  过去预售模式的盛行源于各方利益的共赢，但预售模式带来的高负债经营也为房企交付问题埋下隐患。对于购房者而言，商品房预售相比现房加大了住房供应，缓解了紧张的住房需求；对于房企而言，预售制度加大经营杠杆，加快资金周转，利于房企扩大销售规模；对于地方政府而言，预售制度加快开发周转效率，房企拿地积极性高，支撑地方财政收入。但预售同时存在挪用预售资金的弊端。部分开发商预售回笼资金后并非投入施工完成交付，而是开始新一轮拿地-新开工-预售流程。这使得行业整体资金流向开工端，施工所需款项实际未支付给施工方，销售与竣工面积持续走阔，不断增加交付压力。  现房销售应稳步推进，逐步提高现房比例，而非短时间内全面铺开现房销售。全面推行现售仍需要一些条件：1）对房企而言，需要房企相关融资政策支持。房企开发资金来源中定金及预收款占比超 30%，需融资支持以弥补资金缺口。2）对购房者而言，需要住房供需平衡。当前住房市场虽已摆脱了过去供应相对不足的情况，对推行现房销售模式是有利的，但当前销售市场未完全恢复，现房销售将对短期新房供应带来冲击，不利于销售的平稳恢复。3）对地方政府而言，需减少财政收入中土地出让金占比。经济日报中指出，“现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡”。对现售模式的推行可由热点城市、热点项目先行试点，并从中发现问题、总结经验、不断优化后逐步扩大实施；现售制度展开进程中土地端、金融端政策也需同步跟进，维持行业稳定发展。  投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。  风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 -24%-16%-8%-0%7%15%22/222/422/622/822/10 22/1223/2房地产 沪深300 28871仅供内部参考，请勿外传 房 地产行业周报（2.13-2.19） 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 每周点评 ......................................................................................................................................................................................................... 1 2 市场回顾 ......................................................................................................................................................................................................... 4 3 行业及公司动态 ............................................................................................................................................................................................ 6 3.1 行业政策动态跟踪 ................................................................................................................................................................................ 6 3.2 公司动态跟踪 .....................................................................