银行业经营形势研判系列一：2023年地产信用展望，困境迈向复苏

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业专题报告 | 银行 2023 年地产信用展望：困境迈向复苏 银行经营形势研判系列一  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 银行 -0.98 13.41 -11.46 沪深 300 4.04 9.94 -9.25 分析师 雒雅梅 S0800518080002 luoyamei@research.xbmail.com.cn 联系人 刘呈祥 15201463935 liuchengxiang@research.xbmail.com.cn 张晓辉 13126655378 zhangxiaohui@research.xbmail.com.cn 相关研究 银 行 ： 银 行 业 周 度 高 频 数 据 跟 踪（01.30-02.03）— 2023-02-05 银行：1 月新增人民币贷款或达 4.3 万亿—2023 年 1 月金融数据前瞻 2023-02-02 新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出。自房地产市场化制度确立以来，我国房地产行业从扩张期、管控期发展到目前的去化期。2017 年以前，房地产企业快速发展，房企加杠杆下银行信贷投放受益。地产信用的过快扩张使得金融政策的可控性较差，开始积聚金融风险，2017 年开始房地产市场进入到严格管控阶段，房企融资能力开始下降。2020 年以来部分房企仍有扩张意愿，但在监管政策趋严下房企开始被动去杠杆；伴随房企外部融资环境收紧及行业违约风险发酵，房地产企业谋求转型，进入主动去杠杆时期。从房企融资情况来看，地产去金融化的效应十分显著。根据中指研究院统计，2022 年房企非银类融资总额 8495 亿元，同比下降 50.4%。 银行板块表现与地产周期演变高度相关。经济预期改善驱动银行股行情过程中，地产景气的提升或修复在大部分时间段均起到重要的推动作用。我们通过拟合银行指数（中信）与上证地产指数的相关性评估银行股与地产股的市场表现，2022 年以来二者相关系数趋于提高，尤其是 7 月“停贷”事件以来相关系数由 0.58 提升至 12 月的 0.87。涉房业务占比较高的股份行估值受地产拖累程度更高，2022.07.01-2022.10.31 期间招行、兴业和平安股价涨跌幅分别为-36%、-25%和-31%，跌幅领跑上市银行。 房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，2022 年均承受较大收缩压力。贷款：2022 年全年涉房贷款增加 7213 亿元，较去年同期少增 1.87 万亿元，且多数银行建立了与房企合作白名单，民营且规模比较小的房企较难获取授信。债券：融资成本分化较大且易受市场影响，2022 年房企信用债存量规模较去年末下降。非标：融资难度大幅提升。2019 年 7 月以来监管要求地产信托余额不能新增，截至目前信托规模压降近 1.6 万亿。 2023 年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复。结合地产新周期的判断，我们认为 2023 年经济增长去地产化及地产去金融化的长期趋势不会改变，房地产市场难以回归金融属性，但房企阶段性的融资困境或有较大改观。2022 年 11 月“金融 16 条”的出台后，地产政策的超预期宽松催化了市场对地产信用风险改善的预期， 11 月 17 日后银行股迎来估值修复行情，银行指数 PB_LF 触底回升。预期伴随地产政策驱动力度的不断加大，银行涉房风险有望迎来拐点，市场预期兑现过程中，银行股估值修复可期。 投资建议：修复逻辑强化，关注弹性标的。主线一 “抢抓修复”，受经济预期悲观和房地产风险冲击比较大的优质股份行，向上修复弹性高，建议关注平安、招行、兴业；主线二 高业绩景气度的区域性银行，建议关注宁波、江苏、成都、杭州、苏州。 风险提示：宏观经济增速下行，房地产行业政策落地不及预期等。 -26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2%2022-022022-062022-10银行沪深300证券研究报告 2023 年 02 月 06 日 行业专题报告 | 银行 西部证券 2023 年 02 月 06 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出 ............................................................... 4 1.1 新地产周期：扩张期--管控期--去化期 ......................................................................... 4 1.2 银行板块表现与地产周期演变高度相关 ....................................................................... 8 二、 2022 年回顾：地产阶段性“缺席”宽信用 .................................................................... 10 2.1 社融增速缓慢下降，房企融资面临阶段性难题 .......................................................... 10 2.2 2022 年银行板块市场表现回顾：地产风险的情绪冲击与估值压制 ............................ 12 三、 2023 年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复 .......................................................... 14 3.1 “稳地产”之融资：困境迈向复苏 .................................................................................. 14 3.2 “稳地产”之风险：托而不举，有效化险 ....................................................................... 21 3.3 “低估值”的修复：地产视角看 2023 年银行经营 ......................................................... 23 四、 投资建议：修复逻辑强化，关注弹性标的 .................................................................... 26 五、 风险提示 ....................................................................................................................... 26 图表目录 图 1：个人住房贷款和开发贷快速增长 .............