上海市房地产市场分析2022年四季度

上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 0 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 1 目 录 一 、 政 策 概 要 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 0 3 二 、 土 地 市 场 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 0 6 （一）土地交易总体情况……………………………………………………………0 6 1 、新增供应 ……………………………………………………………………0 6 2 、成交情况 ……………………………………………………………………0 7 3 、成交金额 …… ………………………………………………………………0 8 （二）经营性地块分析……………………………………………………………….0 9 1、商品住房用地………………………………………………………………0 9 2 、商服用地 ……………………………………………………………………1 0 （三）产业用地分析 …………………………………………………………………1 3 1 、 工 业 用 地 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 3 2 、 研 发 用 地 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 5 三 、 住 宅 市 场 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 6 （一）新建商品住宅市场（不含保障房）……………………………………………16 1 、供销 情 况 …………………………………………………………………… 16 2 、 成 交 价 格 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 9 3 、 热 点 项 目 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1 （ 二 ） 存 量 住 房 市 场 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 3 1 、价格监测 ……………………………………………………………………2 3 2、成交量情况………………………………………………………………… 23 3 、成交 价 格 ……………………………………………………………………2 6 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 2 四 、 商 办 市 场 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 9 （一）大宗交易案例 ………………………………………………………………… 29 （ 二） 商 业 市 场 …… ……………………………… ……………………………… .… 3 0 1 、供销 情 况 ……………… …………………………………………………… 30 2 、成交价格 ……………………………………………………………………3 2 （ 三） 办 公 市 场 …… ……………………………… ……………………………… ….3 4 1 、供销 情 况 ……………………………………………………………………3 4 2 、成交价格 …………………………………………………………………… 36 五 、 工 业 研 发 市 场 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 3 9 （一）新建工业研发房地产市场……………………………………………………39 （二）存量工业研发房地产市场……………………………………………………39 1、成交量情况………………………………………………………………… 39 2 、成交价格 …………………………………………………………………… 41 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 3 ■ 信贷：期限 1 年以上已放公积金贷款，明年执行下调后利率 10 月 11 日，中央国家机关住房资金管理中心发布关于首套个人住房公积金贷款利率下调后的问答。 对于住房公积金个人住房贷款是首套住房贷款，10 月 1 日前已经放款了，利率是否可以下调的问题，住房资金管理中心回应称，根据人民银行相关规定，假设贷款已经放款了，如果期限在 1 年以上，到年底仍然执行原利率，2023 年1 月 1 日开始，执行下调后的住房公积金个人住房贷款期限档次利率。如果期限在 1 年以内，到贷款结清前仍然执行原利率，不再进行利率调整。 ■ 金融：央行、银保监会发布金融支持房地产的 16 条措施 11 月 23 日，银保监会办公厅发布动态《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共从六个方面推出 16 条金融举措促进房地产市场平稳健康发展。具体措施包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。 ■ 金融：下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点 11 月 25 日，央行发布公告决定于 2022 年 12 月 5 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点（不含已执行 5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估 上海百盛房地产估价有限责任公司版权所有 4 金融机构加权平均存款准备金率约为 7.8%。 此次降准的目的一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施，加大对实体经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，支持受疫情严重影响行业和中小微企业。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约 56 亿