上海市房地产数据月报2022年9月

1 2022 年 9 月 一、 市场资讯 ■ 央行：下调金融机构外汇存款准备金率 2 个百分点 9 月 5 日，中国人民银行发布公告，为提升金融机构外汇资金运用能力，自2022 年 9 月 15 日起，下调金融机构外汇存款准备金率 2 个百分点，即外汇存款准备金率由现行 8%下调至 6%。 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估2 ■ 央行、银保监会：阶段性调整差别化住房信贷政策，放宽部分城市首套住房贷款利率下限 9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估3 ■ 央行：自 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 9 月 30 日，央行发布“中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率”决定，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025%和 3.575%。 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估4 ■ 财政部、税务总局：支持居民改善住房条件，个人所得税优惠政策发布 9 月 30 日，财政部、税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，自2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估5 二、土地市场 1、市场概况 ■ 第三批集中供地收官，成交金额创近年来新高 9 月，上海新增土地供应 28 宗，土地供应面积约 279.4 万㎡，环比增加 14.5%，同比减少 20.9%。同时，上海土地成交 59 宗，土地成交面积约 456.1 万㎡，环比增加 801.0%，同比增加 280.9%，成交总金额约 1075.5 亿元，创近年来新高。 244.0 万㎡ 供应面积 2022.9 土地数据 2022.8 土地数据 50.6 万㎡ 成交面积 18.6 亿元 成交金额 279.4 万㎡ 456.1 万㎡ 1075.5 亿元 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估6 2、居住用地成交情况 9 月 27 日，2022 年第三批居住用地集中供地正式收官，共计 35 幅居住用地（包含 4 幅城中村改造地块），成交土地面积和约 184.9 万㎡，可建建筑面积和约357.7 万㎡，成交总金额和约 1053.8 亿元。 其中，共 11 幅地块溢价成交，均为纯宅地，基本情况如下： 地块名称 出让面积 （万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 成交总价 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 溢价率 房地联动价 （元/㎡） 普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）015-01 地块 4.69 11.74 56.045 47750 9.46% 83000 浦东新区唐镇中心镇区 PDP0-0405单元 C-05B-02 地块 4.71 11.79 50.498 42849 9.43% 70620 嘉定区菊园新区 JDC1-0403 单元30B-01 地块 3.04 7.00 15.915 22751 9.38% 45000 宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区0221-01 地块 3.09 5.56 11.239 20199 9.31% 49280 公寓 44800 复式 53760 徐汇区龙华街道 188S-B-3 地块 1.97 4.93 36.014 73019 9.13% 123000 闵行区华漕镇 MHPO-1403 单元 53-01 地块 2.28 4.55 17.355 38136 8.96% 66095 闵行区梅陇镇古美北社区 S110502单元 112b-02、112b-05 地块 4.91 8.83 52.001 58875 8.95% 89100 松江区广富林街道 SJC10004 单元 2街区 11-05 号地块 2.65 5.31 15.4057 29035 7.54% 58500 青浦区夏阳街道青松路西侧 H3a-01、H3b-01 地块 3.27 3.93 9.509 24225 7.09% 50000 徐汇区华泾镇 XHPO-0001 单元D2B-1 地块 1.81 4.52 22.603 49964 6.30% 81000 松江区广富林街道 SJC10004 单元 2街区 03-04、06-02、07-10 号地块 14.51 25.04 68.1442 27211 0.15% 03-04：59000 06-02：59000 07-10：60500 3、商服用地成交情况 9 月，上海商服用地共成交 2 宗，成交土地面积约 1.5 万㎡，可建建筑面积约3.0 万㎡，成交总价约 2.4 亿元。除 1 宗其他交通设施用地外，剩余 1 宗地块具体成交情况如下： 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估7 9 月商服用地成交情况 地块名称 土地面积 （万㎡） 可建建筑面积 （万㎡） 土地用途 成交总价 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 闵行区吴泾镇闵行新城 MHC11001 单元11A-03A 地块 1.1 2.8 餐饮旅馆业用地 2.2 7715 4、成交结构 9 月成交的 59 宗地块中，分用途看，其中：居住用地成交 35 宗（上月无成交，故环比数据不展示）；商服用地成交 2 宗，环比减少约 60.0%；工业用地成交12 宗，环比减少约 20.0%；研发用地成交 10 宗，环比增加约 400.0%。 2022 年 9 月土地成交结构图 百盛评估百盛评估百盛评估估百盛评估百盛评估百百盛评估百盛评估8 三、住房市场 （一）新建商品住宅市场 1、市场概况 ■ “五批次”新盘名单公布，新建商品住宅市场整体呈现“供销两旺”态势 随着 2022 年第五批次新盘名单公布，本月新开楼盘共计 35 个。供应量方面，新建商品住宅市场供应套数 11296 套（供应面积约 127.3 万㎡），环比减少 4.6%。成交量方面，本月成交套数 11305 套（成交面积约 127.3 万㎡），环比增加 9.8%，9 月新建商品住宅市场供求比 1：1.00，市场供需基本平衡，整体呈现“供销两旺”态势。 从认购情况来看，本月共有 15 个楼盘触发积分制，其中积分最高的楼盘是浦东三