房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产12月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 2023 年 1 月 18 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：销售持续低迷，市场信心不足之下，需求端政策进一步向好。12 月单月商品房销售面积同比-31.53%，前值-33.26%；销售额同比-27.65%，前值-32.22%；销售均价单月同比 5.66%，前值 1.56%。我们认为 2023 年房贷利率有望进一步下行，各地也将继续出台各类政策稳定市场。在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的消退、烂尾楼风险的降低以及宏观经济的企稳回暖，居民的观望情绪有望得到改善。而需求端政策的持续落地，也有望对销售产生提振作用。 开发投资：新开工持续低迷，竣工改善下投资降幅有所收窄。12 月单月新开工面积同比-44.29%，前值-50.82%；竣工面积同比-6.57%，前值-20.23%；开发投资同比-12.21%，前值-19.89%。我们认为，在开发商年底集中交房、“保交楼”资金加速落地和冲刺完成“保交楼”指标的推动下，竣工在 12 月实现了明显的改善，这也带动了开发投资降幅的收窄。但销售不振、预期转弱的当下，新开工短期难见起色。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 到位资金：随着“金融十六条”的进一步落地，国内贷款大幅回暖，销售不振成为房企资金面改善的最大阻碍。12 月单月到位资金同比-28.72%，前值-35.38%；其中国内贷款单月同比-5.48%，前值-30.52%，自筹资金单月同比-34.77%，前值-38.79%；个人按揭贷款单月同比-29.41%，前值-41.78%。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企的暴雷又会进一步影响购房者的信心，使其销售变得更加困难。当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续落地。随着供给端政策的不断落地，优质民营房企融资情况正在得到有效改善。 投资建议：我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。 我们推荐两条投资主线：主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来 3-6 个月行业大事: 2023-3 中旬统计局公布 2023 年 1-2 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.67% 行业市值(亿元) 17317.03 1.91% 流通市值(亿元) 16174.09 2.31% 行业平均市盈率 -84.94 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -25.0%-5.0%15.0%1/173/175/177/179/1711/171/17房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产 12 月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES1. 销售：销售持续低迷，需求端政策进一步向好 销售持续低迷，市场信心不足之下，需求端政策进一步向好。1 月 5 日，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。我们认为 2023 年房贷利率有望进一步下行，各地也将继续出台各类政策稳定市场，涵盖提升公积金贷款额度，降低首付比，发放购房补贴和放松限购等各项措施。在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的消退、烂尾楼风险的降低以及宏观经济的企稳回暖，居民的观望情绪有望得到改善。而需求端政策的持续落地，也有望对销售产生提振作用。 从具体数据来看，2022 年 1-12 月商品房累计销售面积 135,837 万平，同比-24.30%；商品房累计销售金额133,308 亿元，同比-25.70%；其中，12 月商品房销售面积 14,587 万平，同比-31.53%；12 月商品房销售额 14,660 亿元，同比-27.65%。2022 年 1-12 月商品房累计销售均价 9,814 元/平，同比-3.21%；其中，12月商品房销售均价 10,050 元/平，同比 5.66%，环比 3.12%。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2. 开发投资：新开工延续低迷，竣工有所改善 新开工持续低迷，竣工改善下投资降幅有所收窄。我们认为，在开发商年底集中交房、“保交楼”资金加速落地和冲刺完成“保交楼”指标的推动下，竣工在 12 月实现了明显的改善，这也带动了开发投资降幅的收 东兴证券行业报告 房地产 12 月月报：竣工改善，国内贷款大幅回暖 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES窄。但销售不振、预期转弱的当下，新开工短期难见起色。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 从具体数据来看，2022 年 1-12 月累计新开工面积 120,587 万平，同比-39.37%；其中，12 月新开工面积8,955 万平，同比-44.29%。2022 年 1-12 月累计竣工 86,222 万平，同比-15.00%；其中，12 月竣工面积 30,513万平，同比-6.57%。2022 年 1-12 月累计开发投资 132,895 亿元，同比-10.0%；其中，12 月开发投资 9,032亿元，同比-12.21%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速 图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：i