新大正(002968)首次覆盖报告：深耕公建物业领域，全国化布局打开成长空间

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 1 月 15 日 公司研究 深耕公建物业领域，全国化布局打开成长空间 ——新大正（002968.SZ）首次覆盖报告 买入（首次） 深耕重庆，多元业态共同发展 新大正物业集团股份有限公司（002968.SZ）成立于 1998 年 12 月 10 日，作为专注公建领域的第三方物业企业，长期为党政军机关、企业总部、产业园区、高等院校、医养机构、公共场馆以及机场、地铁、高速公路等提供后勤服务一体化解决方案。公司在对重庆区域持续深耕的同时，将经营范围扩大至成渝、京津冀、长三角、大湾区等国家战略区域，基本实现全国重点城市经营布局。 办公物业占据主导，航空学校战略引领，专业化服务构筑壁垒 公司 2021 年末在管面积突破 1 亿平方米，截至 2022 年中期，公司在管项目数量 470 个（重庆外的项目 272 个）。办公物业在管项目由 2019 年的 92 个上升至 2021 年的 199 个，2022 年上半年办公物业收入占物业管理收入的 38%，为主要收入来源。航空业态及学校业态作为战略引领，公司正加大对两大业态的拓展力度，巩固非住业态竞争优势，夯实发展根基。 业绩快速增长，管理效率有所提升；收并购切入细分赛道，规模扩张加速 2016-2021 年，公司营业收入复合增速为 27%，归母净利润由 0.27 亿元增长至1.66 亿元；2022 年前三季度实现营业收入 19 亿元，同比增长 32.6%，归母净利润 1.48 亿元，同比增长 26.15%。2020-2021 年，公司管理费用率从 9.09%降至 7.81%，销售费用率由 1.75%降至 1.68%。公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长，扩大经营规模；同时善于把握收并购机会，切入专业细分赛道。2023 年 1 月 3 日公司拟收购沧恒投资 80%股权，交易完成后，新大正将增加电厂电站服务业态，提升资产质量和盈利能力、增强持续经营能力。 盈利预测、估值与评级：目标价 33.0 元，首次覆盖给予“买入”评级 新大正作为第三方公建物管龙头，聚焦非住宅业态，专业化水平高，在物管行业有较强的壁垒，我们预测公司 2022-2024 年营业收入为 27 亿元、40 亿元、54亿元， EPS 分别为 0.94 元、1.43 元、1.92 元，我们认为新大正的品牌力、成长性和较强的拓展能力可以给公司带来一定估值溢价；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为 36.1 元/股。根据相对估值法，我们认为公司合理价格为 33.0元/股，综合绝对估值和相对估值，我们给予公司目标价 33.0 元/股，对应 2023年预测 EPS 的 PE 估值为 23 倍。我们认为新大正品牌力强，拓展能力优秀，看好新大正完成全国化布局后进一步打开成长空间，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：成本控制风险，新冠疫情反复，外拓不及预期，应收账款相关风险，收并购进展与整合或不及预期。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 1,318 2,088 2,738 4,020 5,362 营业收入增长率 25.01% 58.40% 31.09% 46.84% 33.38% 净利润（百万元） 131 166 216 328 439 净利润增长率 25.61% 26.57% 30.00% 52.11% 33.70% EPS（元） 0.57 0.72 0.94 1.43 1.92 ROE（归属母公司)（摊薄） 15.43% 17.05% 19.47% 24.51% 27.00% P/E 42 33 26 17 13 P/B 6.5 5.7 5.0 4.1 3.4 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2023-1-13 当前价/目标价：24.11/33.0 元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 2.29 总市值(亿元)： 55.23 一年最低/最高(元)： 19.53/27.30 近 3 月换手率： 32.20% 股价相对走势 -29%-19%-9%0%10%12/2104/2207/2209/22新大正沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 9.68 6.20 -16.24 绝对 11.27 10.77 -2.26 资料来源：Wind 相关研报 风险因子缓释，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023 年度投资策略（2022-11-28） 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 新大正（002968.SZ） 目 录 1、 扎根重庆，深耕非住宅物管 .................................................................................................. 3 1.1、 公司 20 余年发展历程（1998-2022 年） ............................................................................................ 3 1.2、 股权结构稳定，业务发展均衡 ................................................................................................................ 4 2、 营收加速增长，管理效率提升 .............................................................................................. 7 3、 办公物业占据主导，市场拓展竞争力强 ................................................................................ 8 4、 内生+外拓，规模扩张加快 ................................................................................................. 10 5、 盈利预测 ............................................................................................