越秀地产(00123.HK)大湾区双国资背景房企，多元增储助力穿越周期

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 首次覆盖报告 2023 年 01 月 15 日 越秀地产（00123.HK） 大湾区双国资背景房企，多元增储助力穿越周期 公司是拥有双国资背景的广州老牌房企，近年销售逆势增长。2022 年公司实现合约销售额 1250.3 亿元，顺利完成全年 1235 亿元的销售目标，完成率 101.2%。公司销售额增速领跑行业，6 年 CAGR 达 26.7%；2022 年同比增长 8.6%，增速位列 TOP30 房企第 1 位，显著优于 TOP100 房企全年同比-42.3%的增速，是在当前地产下行周期中少数能够销售同比正增长的开发企业，彰显公司较强的销售韧性。 拿地渠道多元、规模提升，聚焦广州及华东一二线城市。公司维持较高拿地规模与强度，近年投销比均在 0.5 倍以上，2022 年拿地金额为 769 亿元，权益比 52%。渠道看，近两年公司多元渠道拿地金额占比约 50%，使公司能灵活调整直接参与招拍挂的比重，项目“优中选优”。区域看，一二线城市拿地金额占比保持在 90%以上，聚焦广州的同时持续增加华东拿地力度，2022 年华东金额占比提升至 45.9%，超越广州及大湾区，成为公司第一大拿地区域。多元拿地渠道及优异的区域布局助力公司销售强势。 TOD 开发具备显著竞争优势，已经异地开拓杭州迈向全国化扩张。公司多年深耕已成为广州 TOD 龙头开发企业，2022 年异地成功开拓杭州 TOD 市场，开启全国化扩张。公司 TOD 项目具备高周转、高去化速度、高毛利率的特征，特别是公司 TOD 占用资金时间短，进入项目后能在当年立即形成销售。公司 8 个 TOD 项目合计拿地金额 383.8 亿元，测算货值 1414.3 亿元，测算扣配税后拿地毛利率均值 33.9%。2022 年底剩余可售货值为超800 亿元。我们认为 TOD 的优异表现将成为公司业绩的“压舱石”。 地方国资信用背书，流动性无忧。大股东的信用背书助力公司融资渠道畅通，综合融资成本近年呈现下降趋势，2021 年为 4.1%处于行业低位。公司偿债高峰或在 2025 年后出现，债务到期结构健康。公司未提取的银行授信额度充足，2022H1 达 315.4 亿元。公司多年维持三道红线绿档。 投资建议：考虑到公司（1）具有国资背景，历年融资成本保持行业低位，融资渠道畅通，流动性无忧；（2）将受益于行业供给侧出清带来的竞争格局改善，公司多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的强劲动能及韧性 ， 未 来 业 绩 确 定 性 强 。 我 们 预 计 公 司 22/23/24 年 营 收 分 别 为667.5/747.2/805.1 亿元；归母净利润分别为 38.7/40.6/43.7 亿元；对应的EPS 为 1.25/1.31/1.41 元/股；对应 PE 为 7.5/7.2/6.7 倍。我们给予公司目标市值 473 亿港元，对应 2023 年 10 倍 PE。首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期；疫情反复超预期。 财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 46,234 57,379 66,750 74,721 80,509 增长率 yoy（%） 20.6 24.1 16.3 11.9 7.7 归母净利润（百万元） 4,248 3,589 3,874 4,063 4,373 增长率 yoy（%） 21.9 -15.5 7.9 4.9 7.6 EPS 最新摊薄（元/股） 1.37 1.16 1.25 1.31 1.41 净资产收益率（%） 7.3 7.1 7.2 7.1 7.4 P/E（倍） 6.9 8.1 7.5 7.2 6.7 P/B（倍） 0.7 0.6 0.6 0.6 0.5 资料来源：Wind，国盛证券研究所（股价为 2023 年 1 月 13 日收盘价，1HKD=0.859CNY） 买入（首次） 股票信息 行业 地产发展商 1 月 13 日收盘价(港元) 10.98 总市值(百万港元) 33,999.09 总股本(百万股) 3,096.46 其中自由流通股(%) 100.00 30 日日均成交量(百万股) 6.48 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 刘澜 执业证书编号：S0680522030006 邮箱：liulan@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 -48%-32%-16%0%16%32%48%64%2022-012022-052022-092023-01越秀地产恒生指数仅供内部参考，请勿外传 2023 年 01 月 15 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 211629 262804 276663 283909 300815 营业收入 46234 57379 66750 74721 80509 现金 28214 32766 38479 46228 48959 营业成本 34608 44896 52254 58986 63137 应收票据及应收账款 162 126 207 164 234 营业税金及附加 3035 2997 3671 4110 4428 其他应收款 7211 14492 10755 17507 12944 销售费用 1210 1590 1802 2017 2174 预付账款 15105 25309 21705 30923 25782 管理费用 1344 1623 1869 2092 2254 存货 151007 180360 195571 178944 202550 财务费用 935 1080 1113 1245 1342 其他流动资产 9931 9750 9945 10144 10346 其他收益 27 2404 1216 1580 1501 非流动资产 51567 51051 59517 68125 76384 公允价值变动收益 641 -904 0 0 0 长期投资 19227 23548 28515 33739 38945 投资净收益 936 423 651 909 891 固定资产 3201 3896