房地产行业点评：百强房企销售探底，期待2023市场复苏

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 方鹏 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 百强房企销售探底，期待 2023 市场复苏 事件  2022 年 12 月 31 日，克而瑞发布百强房企销售榜单，全国百强房企 2022 年 1-12 月累计全口径销售金额72942 亿元；12 月单月全口径销售金额 7542 亿元。榜单前五房企为碧桂园、保利发展、万科地产、华润臵地和中海地产。 评论  销售总量持续探底，梯队门槛有所下降。2022 年全年房地产行业整体销售处于相对低迷状态，1-12 月百强房企全口径销售金额同比-42%；12 月单月环比+22%，同比-31%；超 3000 亿元房企 4 家（2021 年 8 家），千亿房企 20 家（2021 年 43 家）。从梯队门槛来看，TOP10 门槛从 2021 年的 2900 亿元降至 1703 亿元（降幅41%），TOP30 门槛从 2021 年的 1295 亿元降至 626 亿元（降幅 52%），而 TOP100 门槛从 2021 年的 247亿元降至 141 亿元（降幅-43%）。  房企间销售分化，头部央国企和改善型房企销售表现亮眼。各梯队房企表现分化，TOP10、11-30、31-50 和51-100 梯队累计同比分别为-33%、-46%、-54%和-44%。TOP30 房企中，越秀地产全年累计同比为正（+6.6%），华润臵地（-4.6%）、建发房产（-0.5%）、滨江集团（-9.0%）、华发股份（-1.4%）销售同比降幅也在 10%以内。从房企排名来看，头部房企中保利发展升至第 2 位（2021 年第 4）、华润臵地升至第 4（2021 年第 8）、绿城中国升至第 8（2021 年第 13，不含代建部分）；颈部房企中建发房产升至第 10（2021年第 21）、滨江集团升至第 13（2021 年第 22）、越秀地产升至第 16（2021 年第 37）、华发股份升至第 18（2021 年第 32）。  未来需求侧支持力度或将持续加大，支撑市场逐步复苏。2022 年 11 月份以来，行业供给侧政策持续出台，在房企融资“三箭齐发”、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施落地后，供给侧政策基本应出尽出。预计未来政策将集中在需求侧，继 11 月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，12 月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍，12 月中下旬佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域放松等。预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑 2023 年市场销售复苏。  预计 2021 年下半年以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲。我们在 2023 年地产策略报告《东风已起，行业估值将迎重塑》中判断 2023 年入市项目面临的竞争压力相对较小，同时有效供给或产生缺口支撑房价企稳向上，入市项目利润率或将回升。2021 年下半年以来积极拿地的房企在 2023 年或将面临较小的竞争，复苏更加强劲。我们坚定的认为拥有稳健财务结构、良好区域布局、高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮市场复苏中把握机遇，巩固强者恒强的地位。 投资建议  预计未来需求侧将有大力度政策支持行业复苏，2H21 以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲。首推布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。 风险提示  市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2023 年 01 月 01 日 房地产组 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表 1：2022 年 1-12 月 TOP100 房企销售情况 ................................................3 图表 2：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................4 图表 3：港股地产公司 PE 走势.......................................................................4 图表 4：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4 图表 5：覆盖公司估值情况 .............................................................................5 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：2022 年 1-12 月 TOP100 房企销售情况 TOP房 企 全 口 径 权 益 口 径 排名 1-12 月销售金额 （ 亿 元 ） 累计同比 12 月 销售金额（亿元 ） 单月同比 单月环比 排名 1-12 月销售金额 （ 亿 元 ） 累计同比 12 月 销售金额（亿元 ） 单月同比 单 月 环比 碧桂园 1 4643 -39% 230 -39% -23% 1 3569 -36% 184 -38% -26% 保利发展 2 4573 -15% 572 55% 42% 2 3068 -17% 380 49% 37% 万科地产 3 4202 -32% 435 20% -6% 4 2731 -32% 282 20% -6% 华润臵地 4 3013 -5% 496 123% 9% 5 2112 -3% 375 110% 8% 中海地产 5 2955 -20% 368 49% -9% 3 2761 -20% 344 49% -9% 招商蛇口 6 2926 -10% 431 88% -2% 6 1785 -13% 260 87% 2% 金地集团 7 2218 -23% 204 13% -16% 7 1374 -23% 127 13% -16% 绿城中国 8 2128 -20% 272 17% 12% 11 1224