房地产开发行业2022W52：全年新房同比-31.4%，二手房同比-25.6%，看好明年需求侧进一步宽松

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2023 年 01 月 01 日 房地产开发 2022W52：全年新房同比-31.4%，二手房同比-25.6%，看好明年需求侧进一步宽松 年末市场表现仍较弱，看跌房价的居民占比进一步提升，需求侧需进一步放松。作为 2022 年最后一周，本周新房成交面积同比-22.0%，二手房成交面积同比-28.1%，年末传统推盘冲量的旺季不旺。全年看，样本城市新房成交面积同比-31.4%，二手房成交面积同比-25.6%。本周央行发布四季度城镇储户问卷调查报告，对于明年一季度房价，14.0%居民预期“上涨”，53.7%居民预期“基本不变”，18.5%居民预期“下降”，13.8%居民“看不准”。居民对未来房价预期“下降”的占比连续两个季度大于预期“上涨”的占比，且两者差值进一步扩大。疫情冲击下居民对未来收入信心进一步走低，目前房地产市场信心不足。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后大盘 3.32 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 29 名。本周上涨个股共 41 支，较上周增长 28 支，下跌股数为 92 支。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 401.8 万平方米，环比提升 56.8%，同比下降 22.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为 72.4 万方，环比46.9%，同比-34.9%；样本二线城市为 272.8 万方，环比 85.2%，同比-6.5%；样本三线城市为 56.6 万方，环比-5.2%，同比-49.6%。从今年累计52 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 15248.6 万方，同比下降-31.4%；一线城市为 3313.4 万方，同比-24.3%；二线城市为 8649.9 万方，同比-30.2%；三线城市为 3285.3 万方，同比-39.7%。 二手房：本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 68.8 万方，环比增长 16.6%，同比下降 28.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 32.0 万方，环比 54.1%；样本二线城市为 22.5 万方，环比-4.7%；样本三线城市为 14.3 万方，环比-2.2%。年初至今累计二手房成交面积为 4530.7万方，同比变动为-25.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1488.9 万方，同比-28.5%；样本二线城市为 2048.3 万方，同比-28.7%；样本三线城市为 993.5 万方，同比-28.7%。 信用债：本周发行规模环比增加，发行利率有所下降。根据 wind 统计数据，本周（12.26-1.1）共发行房企信用债 5 只，环比减少 3 只；发行规模共计 66.50 亿元，环比增加 20.93 亿元，总偿还量 90.64 亿元，环比增加 35.56亿元，净融资额为-24.14 亿元，环比减少 14.63 亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在 2023 年 Q1 或者 Q1 切 Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前 PE、PB 并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在 2023 年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科 A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W51：新房销售面积同比-46.8%，需求端政策仍需加码》2022-12-26 2、《房地产开发：政策自上而下加速，需求探底回升在望——2023 年度策略》2022-12-22 3、《房地产开发：2022W50：新房销售面积同比-32.9%，量价维持低迷，继续看好需求端放松》2022-12-18 单击此处输入文字。 -40%-30%-20%-10%0%10%20%房地产开发沪深300仅供内部参考，请勿外传 2023 年 01 月 01 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.年末市场表现仍较弱，看好明年需求侧放松 .......................................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况 .......................................................................................................