房地产行业2022年土地市场观察与展望：整体低迷，分化加剧，料将底部企稳

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年01月01日超 配2022 年土地市场观察与展望整体低迷，分化加剧，料将底部企稳核心观点行业研究·行业专题房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 11 月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压，需求端政策加码预期不变》 ——2022-12-16《房地产行业专题-把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生——华夏中证全指房地产 ETF 投资价值分析》 ——2022-11-30《房地产行业 2022 年 12 月投资策略-转向性政策频出，把握修复性大机会》 ——2022-11-29《房地产行业重大事件点评-转向性政策持续演绎，股权融资全面放开》 ——2022-11-28《房地产行业 2023 年度策略-幽而复明》 ——2022-11-25市场大幅走弱，全年延续低迷。2022 年房地产行业的困难程度是空前的，销售、投资、拿地、融资均出现了明显而持续的下降。在销售持续低迷、新增融资受限、债务偿还压力三大因素之下，房企对后市的态度趋于谨慎，拿地能力也大大受损，主观和客观两方面共同导致房企拿地大幅减少。截至 12月中旬，全国 300 城土地市场成交建筑面积仅约 12 亿平方米，较 2021 年下降近 40%。持续低迷的土地市场使得地方拍地压力进一步增加，部分此前自发跟进集中供地的非 22 城当前已逐步恢复常态化供地。纵观 22 城全年集中供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点：供需双弱、底价成交率创新高（流拍率的下降并不能掩盖土地市场整体低迷的态势）、溢价率维持低位、国央企及城投托底比重加速上升。22 城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化。在市场整体低迷的背景下，各城市间土拍热度仍有较大分化，纵观今年集中供地（22 城与非 22 城），仅有北京、上海、深圳、杭州等市场基本面强劲的“龙头城市”整体热度较高，成都、南京、武汉等此前房地产市场阶段性火热的城市均有不同程度的遇冷。其余城市虽有流拍率下降、成交单价提升等正向反馈，但有招拍挂土地整体质量较好等客观因素存在，且大多城市底价成交率仍然维持高位，从侧面反映了开发商加杠杆、扩土储的意愿仍然不强，土拍市场整体回暖仍需时日。2023 年土地市场展望：低位运行。根据我们此前外发的年度策略《幽而复明》，我们对 2023 年土地市场的基本面走势做出三种路径推演：1）最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在-10%以内，但我们认为这种情况出现的概率不大；2）最好的方向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%，我们认为这种情况出现的概率尽管也不大，但高于上文“最差的方向”；3）最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%，我们认为这种情况出现的概率是最大的。而对于 22 城集中供地的展望，我们认为在当前的市场环境下大部分城市土地市场仍将低位运行，根据城市间热度的不同，部分城市集中供地的规则将持续放宽、推出频次将持续增多、供应量将持续灵活调整，在相对较差的行业图景下，国央企及城投托底的现象仍将普遍存在。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。投资建议：政策加码预期不变，静候市场修复。尽管当前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复机会到来。重磅政策的持续落地，配合基本面困境反转，地产股值得拥有。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录市场大幅走弱，全年延续低迷..........................................................................................................7供需双弱...............................................................................................................................................................7底价成交率创新高.............................................................................................................................................. 9溢价率降低.........................................................................................................................................................10国央企及城投托底比重加速上升.................................................................................................................... 1122 城集中供地数据概览：整体低迷，城市分化...........................................................................122023 年土地市场展望：低位运行...................................................................................................29最差的方向：销售降幅收窄，但去化进一步下行，土地出让金跌幅预计在-10%以内........................... 29最好的方向：需求强劲复苏，去化大幅走高，土地出让金预计+15%........................................................30最可能的方向：需求慢复苏，供需弱平衡，土地出让金同比+5%..............................................................3