房地产行业2023年房地产开发投资策略：三支箭齐心协力，保交楼任重道远

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 行业年度策略 房地产 2022 年 12 月 30 日 房地产 优于大市（维持） 证 券分析师 金 文曦 资格编号：S0120522100001 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 研 究助理 蔡 萌萌 邮箱：caimm＠tebon.com.cn 市 场表现 相 关研究 1.《房地产行业周报（20221219-1223）-股权融资深化，允 许 符 合 条 件 房 企 “ 借 壳 ”》，2022.12.26 2.《房地产行业周报（ 2022.12.12-12.16） -防范化解 优质头部房企风险，因城施策支持刚改需求》，2022.12.19 3.《中央经济工作会议房地产表述点评-防范化解行业风险，支持住房改善需求》，2022.12.17 4.《11 月国家统计局房地产数据追踪-住宅销售疲弱投资下行，保交楼下竣 工 累 计 同 比 略 有 改 善 》，2022.12.15 5.《房地产企业股权再融资重启点评-“第三支箭”蓄势待发，十二年地 产股权再融资解困》，2022.11.29 三支箭齐心协力，保交楼任重道远 2023 年房地产开发投资策略 [Table_Summary] 投资要点：  楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间。供给端“三支箭”持续发力，但需求端销售市场复苏仍缓慢。二手房挂牌量在年初限售放松环境下不断增高，一二手倒挂收窄影响房价预期。1-11 月商品住宅销售面积 10.27 亿平，同比降 26.2%。商品住宅新开工、施工面积降幅走扩，竣工面积降幅略有收窄，复苏压力较大。因城施策进入深水区，部分区域加速限购松绑，政策调控逐步向高能级城市延伸，按揭等需求端政策有望适时调整。展望 23 年，目前政策密集释放，稳定市场预期，并刺激销售市场企稳复苏，但房贷利率优化、高能级城市调控政策改善等方面仍具一定空间。销售市场有望随着保交楼进一步推进，项目延期交付风险降低，以及需求端政策进一步落地，房价悲观预期逐步改善，销售市场有望回归合理水平。  地市：城投托底推盘意愿弱，多地调整集中出地次数。房地产投资降幅持续扩大，土地出让金和土地成交价款降幅扩大，政府性基金中土地出让收入下滑显著，多重因素影响 22 城集中供地热度下降，多个城市突破“一年三拍”限制，开启多批次集中供地。国央企积极增厚土储，龙湖、滨江等少数优质民企逆周期补仓，平台公司托底拿地趋势明显，由于部分平台公司自身非快周转经营模式，出于托底入市，销售市场整体不太乐观，一些平台公司在拿地之后不会立即选择推盘入市。从而销售市场整体承压，尤其是民营开发商资金链紧张，整体补库存动力不足，预计 23年供给端仍有一定压力，传导到投资端，新开工、竣工面积或将持续下滑，竣工受益于保交楼推进有望延续正增长。  资金：“三箭齐发”支持房企融资，助力主体和项目企稳回升。第一支箭信贷支持和第二支箭债券融资，第三支箭股权融资房企自救，证监会接力银保监会和央行，体现政策对盘存量、保交楼、稳民企、救楼市的决心。政策性银行和商业银行的专项借款和配套融资组合拳强化造血能力，叠加房企自身股权、债券实现回血能力，有望扭转房地产到位资金降幅扩大趋势，境内境外增信融资主体，应对明年刚兑风险。  投资建议：第三支箭为 A 股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”均有望地方落实，“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A 股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼。建议关注：新城控股（ 601155.SH）、中交地产（ 000736.SZ）、 金地集团（ 600383.SH）、 滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。  风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售恢复不及预期；开发商到位资金不及预期。 -31%-24%-18%-12%-6%0%6%2021-122022-042022-082022-12沪深300仅供内部参考，请勿外传 行业年度策略 房地产 2 / 22 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间..................................................... 5 1.1. 销售疲态依旧，市场修复羸弱........................................................................ 5 1.2. 行业结构调整，竞争格局重塑........................................................................ 9 2. 地市：城投托底推盘意愿弱，多地调整集中出地次数 ............................................ 11 3. 资金： “三箭齐发”支持房企融资，助力主体和项目企稳回升 ................................. 14 3.1. 住房贷款“两集中”+“三道红线”防止房地产无序扩张 ........................................ 14 3.2. “三箭齐发”支持房企融资，多项政策促进市场平稳健康发展 ............................ 18 4. 风险提示 ........................................................................................................... 21 仅供内部参考，请勿外传 行业年度策略 房地产 3 / 22 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明