房地产行业深度研究-再融资复盘：雪中送炭，更是锦上添花

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 再融资复盘：雪中送炭，更是锦上添花 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 13.45 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 万科 A 000002 CH 23.00 买入 建发股份 600153 CH 15.37 买入 新城控股 601155 CH 27.72 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 19.60 买入 城建发展 600266 CH 4.76 增持 华联控股 000036 CH 4.48 增持 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 华润万象生活 1209 HK 46.63 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 27.00 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 12 月 31 日│中国内地 深度研究 从 2014-2016 年融资复盘看 2022：是雪中送炭，更是锦上添花 11 月 28 日，证监会官网宣布全面放开房企再融资，意味着上一轮政策周期（2014-2016 年周期）中的政策拼图都已经逐步出现（除棚改货币化以外）。再次复盘 14-16 年周期中再融资开闸的影响，房企运营层面都随之出现了积极变化，而我们认为本轮政策在此基础上，或将给国企更大的助力，既有格局或将进一步深化，央国企的资源整合依然将是最重要的旋律。我们看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，地产板块有望迎来贝塔机会。 2014-2016 年融资：规模突破历史峰值，助推行业进入盛世 21 世纪以来房地产行业曾出现 2 轮股权融资窗口，其中 14-16 年周期规模创天量。2014-2016 年，A 股上市房企共再融资 3343 亿元，在所有行业（Wind行业）中排名第三。这一轮股权融资整体有如下特点：1. 辐射范围方面，房企参与度高（参与股权融资房企占比 53%），头部房企以及民企尤为积极；2. 募资用途方面，以项目融资为主，但集团整体上市及重组亦如火如荼；3. 民企活跃度最高，多家民企实现多次融资。 股权融资的效用：财务改善、强化扩张、提振估值 从财务杠杆、扩张力度、股价走势、估值水平等角度，我们认为政策给房企带来的经营以及财务报表层面的影响如下：1. 整体改善财务结构，而民企相较降杠杆更加倾向于扩表，因此杠杆率民进国退；2. 提振房企规模扩张的实力，融资强度意味着扩张速度。进行了股权融资的房企 15-16 年销售额CAGR 较其他房企高出 20.4pct。拿地强度方面，实现整体上市的公司表现更为突出；3. 阶段式助推房企价值重估，重组型公司更受青睐。时点方面，发布预案前以及预案获批后相对板块有超额收益，重组型房企 PB 修复显著，再融资扩大民企 PB 优势；4. 定增参与价值普遍较高，重组型机会更突出。 22 年“第三支箭”的差异：当前格局难以逆转，头部地位继续强化 参照 2014 年启动的周期，本轮“第三支箭”有望复制当年房企运营层面的积极变化，但与当年仍有区别。首先，无论从监管层亦或房企自身角度，本轮推进的积极性以及速度均更为突出，执行力更强；其次，鉴于国民企的估值逆转，民企融资潮可能难以再现，我们认为此次股权融资将成为国央企以及部分民企进一步强化既有格局的一个里程碑；最后，本轮以资源整合为主线的“第三支箭”脉络更为清晰。民企市场份额的让渡，给予区域型国企发展机遇，此次并购重组的放开给了这些房企解决“大集团小公司”问题的机会。 关注央国企整合机遇 我们认为此次“第三支箭”将沿着三条逻辑线循循展开：1、央国企并购整合+配套融资；2、未出险房企（尤其是民企）资源整合+再融资；3、出险民企通过股权再融资引入战投、改善现金流等，看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。我们认为房地产板块将迎来贝塔机会，重点推荐：1）A股开发：华发股份、万科 A、金地集团、建发股份、滨江集团、新城控股、招商蛇口；2）具备资源整合空间的房企：城建发展，华联控股；3）港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (29)(18)(7)415Jan-22May-22Aug-22Dec-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 F 正文目录 核心观点 ....................................................................................................................................................................... 3 2014-2016 年融资：规模突破历史峰值，助推行业进入盛世 ....................................................................................... 4 21 世纪以来 2 轮股权融资窗口，2014-2016 年周期规模创天量........................................................................... 4 辐射范围：房企参与度高，头部房企以及民企尤为积极 ....................................................................................... 5 再融资募资用途：项目