房地产行业2022年11月报：基本面持续底部震荡，政策力度进一步加大可期

|研究院•零售信贷部[Table_Yemei0]行内偕作·月度报告2022 年 12 月 26 日[Table_Title1]房地产 2022 年 11 月报——基本面持续底部震荡，政策力度进一步加大可期[Table_summary1]■ 11 月融资端限制全打开，预示着政策转向实质性宽松。中央经济工作会议定调积极，后续需求端发力可期。11 月地产融资“三支箭”的先后出台标志着政策转向实质性宽松，是本轮地产放松最为实质的政策，意味着降杠杆调控融资限制的打开，同时意味着行业供给侧出清基本完成。12 月中央经济工作会议中对明年地产政策定调积极，且重点放在了需求提振上。将“支持住房改善”放在了扩大内需的首位，同时提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，后续需求端出台强力政策的预期增强。■ 低基数下销售再度下探，房价跌幅有所收窄。1-11 月商品房销售面积同比为-23.3%。11 月国内疫情反复直接影响到销售表现。此外，政策主要在供给端提振，难以直接影响销售，市场观望情绪仍然较重。目前疫情限制虽已放开，但感染人数不断攀升，因此对近期的商品房销售和经济恢复情况产生较大影响，12 月受疫情影响销售也难以恢复。市场回暖仍需关注明年出台的需求端提振政策以及疫情过后经济的恢复情况。房价方面，11 月新房房价跌幅收窄，主要受到开发商不再大力降价促销影响。■ 11 月全国土地成交单月同比重回负值，土地市场热度仍然不高。11 月全国土地成交面积、出让金单月同比分别为-8.7%、-10.6%，受集中供地节奏影响 11 月全国土地成交单月同比重回负值。土地市场热度不高，整体跌幅仍然较大。1-11月全国土地成交建面、出让金累计同比分别为-28.1%、-31.6%。此外，11 月土地溢价率指标小幅回升至 2.9%，仍处于低位波动状态。■ 新开工进一步下探，开发投资降幅持续扩大。11 月新开工面积同比为-50.8%，11 月开工水平为 2022 年最差表现，同时也是 2009 年 7 月以来的最差表现；11 月竣工同比再次回落。11 月单月竣工面积同比为-20.2%。疫情发散背景下，“保交楼”推进趋缓；开发投资额方面，11 月单月全国房地产开发投资额同比-19.9%，1-11 月全国房地产开发投资额同比-9.8%。一方面由于销售低迷、疫情发散，建安投资支撑减弱；另一方面拿地低迷下土地投资也对开发投资造成拖累。近期融资政策频出，但见效仍需时日，房企到位资金持续承压，仍然较难拉动投资。融资资金到位后房企要优先恢复正常运转，再拿地投资，投资恢复仍待时日。[Table_Author1]杨侦誉行业研究员：0755-82947832：sunyzy@cmbchina.com邱国锋信贷政策制度岗：0755-83638202：qiuguofeng @cmbchina.com相关研究报告《房地产 2022 年 10 月报——融资端政策指导发力，销售端低迷仍待改善》2022.11.24《房地产 2022 年 9 月报——三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段》2022.10.27《房地产 2022 年 8 月报——市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱》2022.09.27《房地产 2022 年 7 月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复》2022.07.25感谢实习生许琦冰对本文的贡献仅供内部参考，请勿外传 |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告1/2目 录1．政策环境：融资端限制全打开，需求端有望加大发力 ..................................................11.1 总体基调：11 月政策转向实质性宽松，中央经济工作会议定调积极...................................11.2 销售端政策：按揭利率调降节奏放缓，因城施策持续发力 ...........................................21.2.1 按揭贷款：新增居民中长期贷款持续偏弱，按揭利率调降节奏放缓..............................21.2.2 地方因城施策：核心城市加大限购放松力度，强力政策出台预期进一步增强 .....................41.3 房企端政策：房企融资限制打开，意味着供给侧出清接近结束 .......................................42．成交市场：销售再度下探，房价跌幅收窄 ............................................................52.1 销售：11 月销售降幅走阔，需求端复苏仍待时日 ...................................................52.2 房价：房价跌幅收窄，但修复仍待观察 ...........................................................63．土地市场：单月成交同比重回负值，土地市场表现仍然偏弱 ............................................84．开发投资：新开工、竣工表现低迷，开发投资降幅持续扩大 ............................................84.1 新开工、竣工：新开工进一步下探，竣工同比增速回落..............................................84.2 开发投资额：11 月开发投资降幅持续扩大，房企到位资金全面承压...................................9仅供内部参考，请勿外传 |研究院•零售信贷部敬请参阅尾页之免责声明[Table_Yemei1]行内偕作·月度报告2/2图目录图 1：本轮房地产放松政策梳理........................................................................................................................................................................2图 2：新增居民中长期贷款及同比增速 .........................................................................................................................................................3图 3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期 LPR...............................................................................................................3图 4：投向房地产业贷款余额及同