房地产行业周报：LPR维持不变，房贷利率仍有望下行

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1940 沪深 300 指数 3828 上证指数 3046 深证成指 10850 中小板综指 11445 相关报告 1.《东风已起，行业估值将迎重塑-地产年度策略》，2022.12.18 2.《房地产业重申为支柱，商票逾期有所缓解-地产行业周报》，2022.12.18 3.《会议释放积极信号，支持力度或将加大-地产行业点评》，2022.12.17 4.《需求端宽松加速，REITs 扩容利好融资-地产行业周报》，2022.12.11 5.《招商、华发推出融资计划，利好企业持续经营-地产行业点评》，2022.12.6 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn LPR 维持不变，房贷利率仍有望下行 行业点评  本周地产、物业板块股价表现均偏弱。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第 18；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第 13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.1%，沪深 300 指数涨跌幅为-3.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-4.1%和-0.8%。  年度多地集中土拍，热度依然延续低迷。本周全国 300 城宅地成交建面3551 万㎡，单周环比 24%，单周同比-39%，平均溢价率 2%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 60039 万㎡，累计同比-34%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。  受客观环境影响，本周新房成交同环比降幅均较大。本周（12.17-12.23）35 个城市商品房成交合计 347 万平米，周环比-18%，周同比-51%。其中，一线城市周环比-28%，周同比-48%；二线城市周环比-17%，周同比-48%；三四线城市周环比-3%，周同比-68%。  二手房成交连续缩量，同环比降幅也较大。本周 15 个城市二手房成交合计100 万平米，周环比-25%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-30%；二线城市周环比-31%，周同比-28%；三四线城市周环比-33%，周同比-17%。  “内保外贷”助力房企重启海外融资。12 月 16 日，中国银行浙江省分行发挥中银集团国际化优势，通过与中银香港的跨境联动成功为绿城中国提供1.2 亿美元境外贷款。此前中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团叙做“内保外贷”业务（贷款结构为中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资），该笔贷款已于 12 月 9 日实现提款。12 月 13 日，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为 3 亿美元。“内保外贷”的支持为房企海外融资开辟新的渠道，有助于缓解房企海外债压力。  12 月 LPR 维持不变，房贷利率仍有望下降。12 月 20 日，央行公布 12 月LPR 情况，1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期及以上 LPR 为 4.3%，均与上月保持一致。从贝壳研究院百城房贷利率来看，12 月重点城市主流首套房贷利率为 4.09%，二套利率为 4.91%，均较 11 月基本相当，而较 2021 年 10 月最高点已经分别下降 163bp 和 107bp；平均放款周期为 28 天，受疫情影响，较 11 月延长两天。中央经济工作会议将“支持住房改善需求”放在扩大内需的首位，更加强调住房的消费属性。我们预计未来房贷将更加向消费贷性质靠拢：一是房贷贷款门槛或降低，房贷利率、首付比例有望继续下降；二是房贷还款方式或更加灵活，未来在提前还款、合理展期等方面限制更低，缓解购房者的还款压力，以促进购房消费需求的释放。 投资建议  首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 145416031753190220512200211227220327220627220927国金行业 沪深300 2022 年 12 月 25 日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 仅供内部参考，请勿外传行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 12 月 LPR 维持不变，房贷利率仍有望下降 .................................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 5 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 7 二手房成交 ................................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期 .......................................................................... 10 地产行业政策和新