房地产行业研究-中央经济工作会议点评：住房改善列为扩内需首位，奖优罚劣助力格局优化

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 12 月 17 日 住房改善列为扩内需首位，奖优罚劣助力格局优化 看好 ——中央经济工作会议点评 相关研究 "行业数据降幅再扩大，供需政策落地成关键-房地产 1-11 月月报" 2022 年 12月 15 日 "房地产 2023 年投资策略：东风已至， 大势必行" 2022 年 12 月 12 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  中央经济工作会议 12 月 15 日至 16 日在北京举行。会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 点评：  住房改善纳入消费范畴、并被列为扩内需首位，房地产支柱产业地位重要性凸显。12 月16 日，中央经济工作会议指出，着力扩大国内需求，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；12 月 14 日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》，在第八部分“持续提升传统消费”中；12 月 15 日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措；，指出促进居住消费健康发展。我们认为：1）住房改善纳入消费范畴，并被列为扩内需首位。2000 年国务院首次提出要积极培育住房等新的消费热点，最近一次提及是 2014 年10 月国常会升级消费主引擎、力推六大领域，其中房地产消费位列第三、在信息消费和绿色消费之后，8 年后再次强调住房消费属性、并将住房改善列为扩内需首位、同时 2035年扩内需战略中也提及居住消费，或意味着后续将推出进一步支持改善型住房消费的政策。2）再次强调房地产仍是国民经济的支柱产业。2003 年国务院首次确认房地产为国民经济支柱产业，最近一次提及房地产支柱产业是 2008 年 12 月的中央经济工作会议，14 年后再次提及凸显房地产的支柱产业地位，也意味着稳经济必须稳房地产。  房住不炒不影响大力支持合理住房需求，奖优罚劣助力格局优化、集中度提升。本次会议指出：1）有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展；这表明政府更加重视房地产金融风险的防范化解，房地产平稳发展成为行业首要关注问题。2）扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作；这体现保交楼仍是重要工作。3）满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；这进一步表明了政府“保项目”向“保主体”的观念转变，近期融资三支箭政策密集推出就是印证，最终目标实现优质房企资产负债表优化。4）要坚决依法打击违法犯罪行为；这表明后续政策支持仍将是结构化的，支持优质房企、打击劣质房企，房地产供给侧改革深化演绎，推动行业格局优化、集中度进一步提升。5）支持刚性和改善性住房需求，坚持房住不炒，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；我们认为支持合理住房需求和坚持房住不炒并不矛盾，即使在房住不炒的大背景下依然可以大力支持合理住房需求，我们估算未来 5-10 年商品房需求中枢 13.4 亿平将意味着合理住房需求有足够的支撑，并且本次会议将住房改善列为扩内需首位，因而我们预计后续或将推出进一步支持合理住房需求的政策。  投资分析意见：住房改善列为扩内需首位，奖优罚劣助力格局优化，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢 13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科 A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：历年中央经济工作会议关于地产表述 日期 内容 对房地产态度 2011/12/14 要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 从严 2012/12/15 继续坚持房地产调控政策不动摇。促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。 从严 2013/12/10 明确了各类城市的城镇化路径，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。 支持 2014/12/9 未提及 未表态 2015/12/18 1.化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。2.落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。3.发展住房租赁市场，鼓励购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。4.鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度,取消过时的限制性措施。 支持 2016/12/14 1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。2.要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。3.要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租