基础设施行业REITs市场专题研究(一)：定量视角看中国公募REITs投资价值

www.ccxi.com.cn 地方政府债与城投行业监测周报 2022 年第 9 期 隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 专题研究 2022 年 1 1 月 作者： 中诚信国际 研究院 彭月柳婷 010-66428877-399 yltpeng@ccxi.com.cn 鲁 璐 010-66428877-318 llu@ccxi.com.cn 王 晨 010-66428877-319 chwang01@ccxi.com.cn 中诚信国际研究院 副院长 袁海霞 010-66428877-261 hxyuan@ccxi.com.cn 【高收益债策略专题】房企境内外债券风险处置现状梳理，2022-11-18 【2022年10月地方政府与城投行业运行分析】专项债结存额度密集发行、净融资额转正，收益率短期或上行城投债配置注重灵活性，2022-11-11 【2022年10月高收益债策略月报】高收益债交投回落，净价指数先涨后跌，2022-11-10 【城投行业 2022 年前三季度回顾及展望之市场运行篇】城投净融资缩量借新还旧比例上升 财政承压弱区域、尾部城投风险或释放，2022-10-25 【2022 年前三季度高收益债指数表现分析】国有企业属性发行人走势良好，把握结构性下沉与波段投资机会，2022-10-21 【高收益债 2022 年前三季度回顾及下阶段展望】多因素扰动下结构性分化加剧，精耕国企债信用下沉投资机会，2022-10-13 定量视角看中国公募 REITs 投资价值 ——REITs 市场专题研究（一） 本期要点 REITs（Real Estate Investment Trust）即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金，委托专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资工具。REITs 起源于 20 世纪 60 年代的美国，目前 REITs 业务已发展到全球超 40 个国家及地区。从投资价值看，REITs 具有强制分红、流动性好、税收红利等优势，在“资产荒”背景下可以丰富我国资本市场投资品种，促进资本市场融资结构多元化、提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。  我国 REITs 市场发展历程：从类 REITs 到 REITs 的发展之路  第一阶段：初步探索期（2001 年—2013 年）。我国官方层面对 REITs 市场的探索和研究可追溯至二十一世纪初，该阶段以境外发行 REITs 产品为主。  第二阶段：类 REITs 发展期（2014 年—2019 年）。2014 年以来，随着资产证券化市场不断发展，偏债权性质的私募类 REITs 市场快速发展。  第三阶段：公募 REITs 试点期（2020 年至今）。截至 2022 年 10 月末，我国公募基础设施 REITs 已发行 20 只，总发行规模达 618.15 亿元。  公募 REITs 投资回报可观，具有较强的风险分散作用  试点项目市场认可度高，REITs 综合指数回报可观：由于当前试点项目多为重点战略区域较为成熟优质的基础设施龙头，项目市场认可度高，公募REITs 二级市场价格涨幅可观。  分类 REITs 指数表现分化，仓储物流收益较高：从 REITs 分类指数看，2021 年 6 月 21 日至 2022 年 9 月 30 日，仓储物流、生态环保、园区基础设施 REITs 指数涨幅相对较高，累计收益率分别为 44.2%、33.7%、32.7%。  公募 REITs 与股债相关性较弱，有利于优化投资组合：公募 REITs 与股债的相关性均较弱，能够有效分散组合风险，具有良好的大类资产配置价值，能够在一定程度上优化投资组合、拓宽有效前沿。  公募 REITs 上市后资产表现佳、投资者结构以战投为主  二级市场成交活跃，溢价率有所走高：上市首日交投活跃度达顶峰，其后日均换手率普遍分布于 1%-3%；当前我国公募 REITs 整体溢价率偏高，尤其是仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房等。  以战略投资者为主，网下投资者中自营、险资参与热度高：公募基础设施REITs 投资者结构以战略投资者为主，配售比例普遍分布在 60%—78%，网下机构投资者中自营、保险资金、基金资管参与热度较高。  小 结 公募 REITs 产品具有回报可观、分红丰厚等优点，且与股债的相关性均较弱，能够有效分散组合风险，具有良好的大类资产配置价值。但同时值得关注的是，公募 REITs 二级市场价格波动较高，且价格偏离项目估值均价较多。从投资角度看，一是需关注公募 REITs 工具长期投资价值，警惕过度“炒作”风险；二是作为资产收益与风险的承担者，投资者需确立风险管理主体地位，深入理解 REITs 法律文件及相关规则，完善 REITs 工具投资研究框架及体系建设，提升风险识别、计量、评估与控制能力。www.ccxi.com.cn REITs 专题研究 如需订阅研究报告，敬请联系 中诚信国际品牌与投资人服务部 赵 耿 010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn 仅供内部参考，请勿外传 1 REITs 研究专题 定量视角看中国公募 REITs 投资价值 www.ccxi.com.cn REITs（Real Estate Investment Trust）即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金，委托专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资工具。REITs起源于 20 世纪 60 年代的美国，目前 REITs 业务已发展到全球超 40 个国家及地区。从投资价值看，REITs 具有强制分红、流动性好、税收红利等优势，在“资产荒”背景下可以丰富我国资本市场投资品种，促进资本市场融资结构多元化、提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。在多项利好政策与市场机构的协同推动下，2022 年以来公募 REITs 发行加速、市场明显扩容，截至 2022 年 10 月末，我国公募基础设施 REITs 已发行 20 只，总发行规模达 618.15 亿元。 一、我国 REITs 市场发展历程：从类 REITs 到 REITs 的发展之路 我国官方层面对于 REITs 市场的探索和研究可追溯至二十一世纪初，我国 REITs 市场在经历了近二十年的“初步探索期”和“类 REITs 发展期”后，于 2020 年正式进入“公募 REITs 试点期”，2021 年 6 月 21 日首批９只基础设施 REITs 正式上市，标志着中国公募 REITs 市场正式开启。 （一）第一阶段：初步探索期（2001 年—2013 年） 我国官方层面对于 REITs 市场的探索和研究可追溯至二十一世纪初，2004 年《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》发布，开启了我国资产证券化业务的探索；2007 年中国人民银行、证监会和银监会分别成立了 REITs 专题研究小组，标志着