基础设施公募REITs周报：REITs海外P/FFO估值有何启示？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：基础设施公募 REITs|周度报告 2022 年 12 月 04 日 行业投资评级 基础设施公募 REITs 周报 （2022.11.25-2022.12.02） 强于大市|维持 REITs 海外 P/FFO 估值有何启示？ 行业基本情况 ⚫ 专题视点 P/FFO 是海外 REITs 相对估值的主要方法，住宅和物流设施的 P/FFO倍数高于其他类型。P/FFO 估值属于相对估值模型的一种，其类似于股票估值中的市盈率等指标，二者的区别在于 P/FFO 估值考虑到 REITs 的资产会产生高额折旧会影响估值；因此在估值时通过 FFO 排除了物业折旧摊销和一次性物业买卖利得对 REITs 物业盈利能力影响，公式为“FFO=净收益+摊销+折旧-不动产销售的资本利得”。在美国市场，写字楼、物流设施、零售和住宅 REITs 占所有美国 REITs 市值一半比重，其中住宅和物流设施的 P/FFO 倍数高于所有股票 REITs 的平均水平；此外美国基础设施、数据中心和仓储 REITs 的 P/FFO 倍数近年来增长较快。 ⚫ REITs 市场表现 本周 REITs 指数环比上周末下跌 2.06%。本周产权型、特许经营权型REITs 指数环比上周末上涨 0.70%、上涨 0.64%。产权型中，产业园区型、仓储物流型 REITs 指数环比上周末上涨 0.58%、上涨 0.59%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 指数环比上周末上涨0.74%、上涨 0.22%、上涨 0.89%。近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 7.31pcts。本周领涨的公募 REITs 为浙商沪杭甬 REIT，涨跌幅为2.11%。 ⚫ REITs 成交额 本周 REITs 成交额为 16.00 亿元，环比 6.82%。其中，产权型成交额环比 13.82%；特许经营权型成交额环比 1.60%。产权型中，产业园区型、仓储物流型成交额环比 25.64%、-1.03%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 成交额环比 23.16%、6.79%、45.93%。 ⚫ REITs 换手率 本周 REITs 换手率为 0.89%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.79%、1.16%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.71%、0.38%、0.71%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 换手率为 1.09%、1.11%、1.03%。 ⚫ 投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流 REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流 REITs 底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。 ⚫ 风险提示 公募 REITs 审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 收盘点位 4021.77 52 周最高 4620.02 52 周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） -40-30-20-1001020302021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 专题视点： REITS 海外 P/FFO 估值有何启示？ .................................................................................................. 4 1.1 P/FFO 是海外 REITS 相对估值的主要方法 ............................................................................................................ 4 1.2 FFO 的计算方法为净利润加回折旧摊销等调整项 .............................................................................................. 4 1.3 住宅和物流设施的 P/FFO 倍数高于其他类型 ..................................................................................................... 5 1.4 投资建议 ................................................................................................................................................................. 7 2 REITS 市场表现 ................................................................................................................................................... 8 2.1 指数表现 ................................................................................................................................................................ 8 2.2 成交额 ................................................................................................................................................................... 10 2.3 换手率 ................................................................................................................................................................... 11 2.4 估值 .........