房地产行业2022年11月中国房地产销售数据点评：十一月房产销售继续探底，国央企领先态势持续

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 2022 年 11 月中国房地产销售数据点评 十一月房产销售继续探底，国央企领先态势持续 2022 年 12 月 01 日 ➢ 11 月销售金额环比下降 0.3%，同比降幅 25.5%。降幅较 9、10 月基本持平。据克而瑞报道，2022 年 11 月 Top100 开发商销售操盘金额为 5589.8 亿元，同比 2021 年 11 月仍有 42.6%的降幅，相较于 2020 年 10 月下降 41.8%；环比数据来看 11 月较 10 月环比下降 0.3%，主要因为疫情多点散发影响开盘节奏；我们预计 12 月随着国家三箭齐发全面支持房企融资，救项目与救企业并存，开发商推盘节奏在四季度加快，叠加去年同期基数较低等因素，环比数据或将正增长，同比降幅或将进一步收窄。 图1：Top100 开发商单月销售操盘金额（亿元） 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 ➢ 企业分化加剧，国央企表现相对亮眼。据克而瑞报道，Top20 全口径销售排名的开发商中，碧桂园、保利发展及万科地产分别以 380 亿元、370 亿元和361 亿元排名前三；同比数据方面，共有 7 家开发商同比为正，其中国央企占比超 7 成，建发房产、华发股份及中国铁建分别以 198%、60%和 27%的同比增幅排名前三。融创及新城等公司同比降幅较大，降幅分别为 78%和 64%。国央企经营稳定、市场信誉度高，因此实现销售业绩增长。 图2：Top20 开发商全口径销售金额及同比 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 ➢ 三箭齐发全面支持房企融资，救项目与救企业并存。11 月 8 日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资；11 月 12 日央行和银保监会又联合发布“央十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。此 11 月 28 日，证监会又公布了“股权融资优化 5 条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。至此，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。 ➢ 投资建议：关注销售发力且长期聚焦一二线的央企及混合制房企：招商蛇口、保利发展、金地集团、万科 A，以及一线强二线城市货值较高，销售潜力较大的地方国企：建发国际、建发股份、华发股份。 ➢ 风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.地产行业周报（20221114-20221120）：储架式注册发行工作全面开展，“因地制宜”政策已陆续接档-2022/11/23 2.物业管理行业跟踪点评：地产政策频出带来边际改善促进物企价值重估-2022/11/21 3.地产行业周报（20221107-20221113）：销售表现维持平淡，金融政策多管齐下助力市场信心恢复-2022/11/17 4.地产行业周报（20221031-20221106）：销售持续表现平淡，支持民企融资“第二支箭”已离弦-2022/11/09 5.2022 上半年物业管理行业总结与展望：洗尽铅华始见真，修为内化，静待繁花烂漫-2022/11/05 5251 4016 5115 4306 4547 7329 5234 5190 5710 5561 5590 0500010000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月202020212022380 370 361 247 222 229 180 175 233 82 144 243 153 42 103 68 119 183 235 108 -1001000200400碧桂园保利发展万科地产中海地产华润置地招商蛇口金地集团龙湖集团绿城中国融创中国中国金茂建发房产滨江集团旭辉集团绿地控股新城控股越秀地产华发股份中国铁建远洋集团11月全口径销售（亿元）同比(%)仅供内部参考，请勿外传行业点评/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500 指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅 15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅 5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅 5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅 5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发