10月统计局数据点评及房地产月报：销售降幅收窄，政策持续加码

行业研究 | 内地房地产 销售降幅收窄，政策持续加码 ——10 月统计局数据点评及房地产月报 基数效应影响累计销售金额降幅继续收窄。1-10 月全国商品房销售金额累计同比下降 26.1%，降幅较 1-9 月收窄 0.2pct；销售面积累计同比下降 22.3%，降幅较 1-9月小幅扩大 0.1pct。目前需求端政策主要集中于调整房贷利率等进一步降低购房成本，及通过降低购房门槛等增加潜在购房需求，部分城市亦取消区域性限购限售政策促进住房销售。供给端修复行业风险及需求端持续发力或为销售面复苏提供一定支撑。 整体开发投资额继续下降，行业竣工持续改善。开发投资方面，由于整体销售较弱、土地购置费下滑等因素带动 10月房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大 0.8pct。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降 53.0%与46.9%，土地成交价款较 1-9 月降幅扩大 0.7pct。另外 1-10 月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降 37.8%，降幅较 1-9 月收窄 0.2pct，属年内首次收窄；房屋竣工面积同比下降 18.7%，较 1-9 月收窄 1.2pct，同比降幅延续收窄态势。未来若销售企稳或有望带动行业投资及开工情况改善。 自筹资金、定金及预收款下降带动开发资金来源降幅扩大。1-10 月房地产开发资金来源累计同比下降 24.7%，降幅扩大 0.2pct。拆分来看，国内贷款、自筹资金累计下降 26.6%、14.8%，分别降幅收窄 0.6pct、扩大 0.7pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计下降 33.8%、24.5%，分别降幅收窄 0.3pct、扩大0.8pct，近期支持行业信贷政策高频带动国内贷款及个贷有所改善，预计开发资金来源将随销售复苏而逐步恢复。 新房销售回落，去化周期环比上升。10 月 45 城新房成交面积环比下降 27%，同比下降 27%；当年累计成交面积同降35%（9月：-36%），一、二、三线城市分别下降 24%、32%及 43%。江门、青岛、舟山和嘉兴累计交易量降幅较大，盐城、常州、淮安、淮南累计同比降幅较大。截至 10 月末 14 城新房去化周期为 16.6 个月，平均环比上升 50%，同比上升 36%。二手房方面，10 月 15 城二手房成交面积环比下降 6%，同比上升 67%；截至 10月末 15 城累计成交面积同降 18%（9月：-22%）。成都、扬州二手房成交面积累计增幅居前，市场热度较高。一线二手房挂牌价格指数升势延续，各线城市挂牌出售量指数继续下滑。 三线成交增速回正，整体溢价率下滑。1-10 月百城住宅用地累计成交建面同比下降约 40.5%；其中一、二、三线城市分别下降 28.1%、44.6%、39.0%，二、三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，10 月整体楼面均价有所下降，但三线城市均价环比大幅回升 36.6%。溢价率方面，各线城市住宅用地溢价率回落，10 月成交溢价率环比有所下降。 投资建议：积极政策基调促进基本面企稳，维持“强于大市”评级。10 月行业销售维持在低位波动，开发投资继续下探，目前基本面回稳仍需销售面率先复苏。近期融资端政策基调较为积极，预计部分房企流动性将迎来一定边际改善，市场信心或可得到相应修复。另外“保交楼”等供需政策的持续推进仍有望促进销售面回升。维持“强于大市”评级。 15-Nov-19 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ............................................................................................. 5 1.1 地产开发行业表现....................................................................................................................................................... 5 1.2 物业管理行业表现....................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销售弱势延续，投资降幅扩大 ............................................................................................. 7 3. 城市：销售环比下滑，推盘环比回落 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：一线销量降幅较小，推盘环比大幅下降 ............................................................................................. 10 3.2 二手房数据：成交环比降幅收窄，挂牌量价继续下滑 ......................................................................................... 13 4. 土地市场：百城成交环比回正，溢价率有所下滑 ....................................................................... 15 4.1 住宅类用地成交建面：二线降幅收窄，三线同比回正 ......................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：累计降幅持续收窄................................................................................................................. 16 4.3 成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落 ....................