房地产行业研究-2022年11月房企销售数据点评：地产销售曲折复苏，政策红利有望加速催化

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 11 月 30 日 地产销售曲折复苏，政策红利有望加速催化 看好 ——2022 年 11 月房企销售数据点评 相关研究 "房企股权融资全面放开，保主体全力加码、新成长空间打开-房企股权融资放松点评" 2022 年 11 月 28 日 "万亿授信支持民企融资，供需政策进入密 集 释 放 期 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2022/11/19-2022/11/25）" 2022 年 11 月 27 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  11 月 31 日，克而瑞发布 2022 年 11 月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额 380 亿元，保利、万科单月销售额分别为 370、300 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期380 亿元降至 300 亿元。11 月单月销售过百亿房企为 18 家，较去年同期减少 10 家，对比 2020 年同期减少 23 家。 点评：  11 月房企销售额环比-2.3%，同比-33%、较前值+1pct，行业销售复苏较为曲折。2022 年 11 月，50 家房企单月销售金额 4,763 亿元，环比-2.3%，较 21 年同比-33%、较前值+1pct，单月销售同比降幅边际有所收窄，但幅度有限；销售面积为 2,854 万方，环比-11%，较 21 年同比-40%、较前值-2pct。虽然房企销售已经连续 16 个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到近期供给端三箭齐下推动房企信用修复，需求端高能级城市四限政策加速放松，叠加疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”或“L”型曲折性弱复苏走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期，但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是，我们预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升；并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。  11 月单月销售：碧桂园、保利、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，保利、万科分别位列二三。其中，碧桂园 380 亿（YOY-28%）、万科 300亿（YOY-30%）、保利 370 亿（YOY-3%）、融创 80 亿（YOY-78%）、华润 222 亿（YOY+9%）、中海 261 亿（YOY-7%）、招蛇 230 亿（YOY-9%）、世茂 65 亿（YOY-59%）、绿城 341 亿（YOY+15%）、金地 180 亿（YOY+3%）、旭辉 42 亿（YOY-75%）、中南 35 亿（YOY-72%）、龙湖 174 亿（YOY-23%）、阳光城 20 亿（YOY-78%）、金科 27 亿（YOY-79%）、新城 70 亿（YOY-65%）、建发房产 243 亿（+198%）、滨江 153 亿（YOY+11%）、华发 183 亿（YOY+60%）、越秀 120 亿（YOY-10%）等。11 月房企销售连续 16个月普降，改善趋势有所反复，同时企业分化明显加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：建发+198%、中国铁建+27%、绿城+15%、滨江+11%、华润+9%、金地+3%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。  前 11 月累计销售：碧桂园、保利、万科排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，保利、万科位列二、三。其中，碧桂园 4,413 亿（YOY-39%）、保利 4,001（-20%）、万科 3,768 亿（YOY-33%）、融创 1,611 亿（YOY-71%）、中海 2,587 亿（YOY-22%）、招蛇 2,496亿（YOY-12%）、金地 2,014 亿（YOY-23%）、华润 2,517 亿（YOY-7%）、世茂 795 亿（YOY-69%）、绿城 2,630 亿（YOY-18%）、金茂 1,375 亿（YOY-36%）、龙湖 1,832 亿（YOY-27%）、旭辉 1,176亿（YOY-48%）、阳光城 414 亿（YOY-76%）、中南 563 亿（YOY-69%）、新城 1,100 亿（YOY-48%）、金科 636 亿（YOY-64%）、建发房产 1,449 亿（-2%）、滨江 1,335 亿（YOY-14%）、华发 1,024 亿（YOY 0%）、越秀 1,031 亿（YOY+8%）等。前 11 月尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+8%、仁恒+6%、华发 0%、建发房产-2%、华润-7%、招蛇-12%、滨江-14%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。  投资分析意见：地产销售曲折复苏，政策红利有望加速催化，维持“看好”评级。近期融资支持第二支箭、央行稳楼市 16 条、商业银行近万亿授信、房企股权融资全面放松第三支箭等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A 股：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团、金地集团、新城控股、中国建筑、万科 A，建议关注：金科股份、绿地控股、首开股份、中南建设；H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、美的置业；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，并建议关注：招商积余、万物云。  风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 图 1、2022 年 11 月 50 家房企销售排名（按销售金额降序排序）（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：克而瑞，亿翰智库，统计局，申万宏源研究 注：10 家、20 家、50 家房企采用固定房企名单，同比和环比数据为历史可比；上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同比和环比；标注星号房企为一直沿用克而瑞数据。 公司21年1-11月销售金额21年1