房地产行业点评报告：关于“第三支箭”的三问三答

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2022 年 11 月 30 日 关于“第三支箭”的三问三答 ——行业点评报告  1. 问：11 月 29 日福星股份和世茂股份接连发布公告拟公开发行股份筹集资金，怎么看民企率先定增？ 答：福星股份深耕长沙市场并以城中村旧城改造为核心优势。世茂股份为住宅和商业双轮驱动，2022 年上半年销售金额同比下降 71%，商业运营受疫情影响其客流量出现大幅下滑，写字楼因租户经营压力也出现了出租率下降。此次福星股份和世茂股份接连发公告拟定增，顺应证监会 11 月 28 日股权支持 5 条中允许开发商定增用于保交楼、棚改和旧改的政策。从第一批申请定增是民企的情况来看，此次政策如我们预期利好不分国企和民企（包括出险企业）。但实操角度来讲，定增是否能够顺利发行，我们认为参与定增的投资人仍然会视企业性质、财务安全和具体定增用途而定。定增成功发行的先后顺序和申请定增的先后顺序并不一一对应。借鉴福星股份，我们认为有棚改和旧改项目的央国企 1）有意愿申请定增；2）顺利发行定增的概率更高。  2. 问：对于央国企来说定增的基础条件是什么？ 答：我们认为央国企房地产公司在发行定增方面，由于会考虑国有资产流失问题，通常会选择在 PB>=1 的时候再发行定增。2022 年央国企（包括地方国企）目前PB<1 的情形下，虽然央国企房企有意愿参与定增，但实际定增计划的执行可能会等到 PB>1 之后。  3. 问：房企定增对股东而言是好还是坏？ 答：我们认为主要看定增对公司整体运营起到怎样的影响效果，如果对公司经营是利好的，那么定增对股东而言是好事。我们认为定增对于房企而言是比“第二支箭”债权融资更能直接使房企受益，因为房企可以在不增加负债的情况下通过定增获得资金支持。与此同时，房企可以通过定增降低负债率，使其向银行申请贷款更顺畅，促进“第二支箭”的落地。 房地产融资端三支箭齐发，托底房企度过行业周期底部。行业趋势真正改变仍需看到需求出现拐点。需求修复才能使房企融资端（发债、收并购等）恢复正常。从需求构成的三个因素来看，需求修复仍需时间：1）政策：逐步放开，目前我们认为需求端政策已不是限制需求修复最主要的因素；2）意愿：年底政策利好频发对需求预期有扭转作用，但仍需时间实现扭转；3）能力：我们认为需求端购房能力提升需要经济活跃度提升、出行便利程度提升和就业出现好转，目前购房能力上还未出现显著修复。  结论 房地产行业整体趋势向修复的方向发展，但本轮修复并非一蹴而就。定增相继落地释放利好信号对需求信心提振也有作用。房企均会积极筹划定增，关注有棚改和旧改的央国企在实际获得定增审批上优先推进。  风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 相关报告 1 《第三支箭发出，房企资金面再上保险》 2022.11.29 2 《二手房回暖势头减弱，多家房企融资获支持》 2022.11.27 3 《房企资金面利好接连落地，引水开源助力行业复苏》 2022.11.25 仅供内部参考，请勿外传行业点评 http://www.stocke.com.cn 2/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 有旧改项目的上市国企 代码 公司 股东 PB 600266.SH 城建发展 城建集团（北京国资委） 0.54 600657.SH 信达地产 信达投资（财政部） 0.85 600675.SH 中华企业 上海地产集团（上海国资委） 1.55 000069.SZ 华侨城 A 华侨城集团（国资委） 0.62 000090.SZ 天健集团 特区建工（深圳国资委） 1.16 600376.SH 首开股份 北京开发（北京国资委） 0.71 资料来源：Wind，浙商证券研究所；PB 数据截止 2022 年 11 月 30 日 仅供内部参考，请勿外传行业点评 http://www.stocke.com.cn 3/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票投资评级说明 以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.买 入 ：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上； 2.增 持 ：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％； 3.中 性 ：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动； 4.减 持 ：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。 行业的投资评级： 以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.看 好 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上； 2.中 性 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上； 3.看 淡 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。 建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 法律声明及风险提示 本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。 本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理公司、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、发布、传播本报告的全部或部分内容。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明本报告发布人和发布日期，并提示使用本报告的风险。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 浙商证券研究所 上海总部地址：杨高南路 729 号陆家嘴世纪金融广场 1 号楼 25 层 北京地