房地产行业简评报告：第三支箭射出，多方位缓解流动性压力

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 看好 张功 首席分析师 SAC 执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋 研究助理 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近 1 年） 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  供给侧政策逐步落地，缓解房企融资压力  房地产行业专题报告：房贷利率下降空间探讨及利率效应钝化成因  保函盘活预售资金，缓解优质房企现金压力 核心观点 [Table_Summary] [Table_Summary] ⚫ 11 月 28 日证监会提出支持房地产企业股权融资的 5 项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs 盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用五个方面。 ⚫ 供给侧政策快速落地，彰显中央决心。11 月 21 日证监会主席在金融街会议中，提出改善优质民企资产负债表的指导精神到第三支箭方案落地仅用时一周；银行间协会提出“第二支箭”延期并扩容到首批三家房企信用增进债券发行仅用时 20 天；央行 16 条正式发布后，3 天内国有六大行对 18 家房企释放超万亿授信额度。短期内高效率的政策落地反应央行在供给侧稳主体政策上的决心以及强执行力，后续相关政策有望持续跟进。 ⚫ 明确资金用途，缓解保交楼压力以及流动性风险。措施规定并购重组及配套融资资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘，可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。再融资资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。 ⚫ 时隔四年重启房企股权融资。由于房地产行业金融属性较强，历史上股权融资常年处于关闭状态，前几轮周期房企股权融资的放开均在周期底部，且窗口开放时间较短。随着行业基本面的恢复，股权融资窗口或将再度关闭。自 2018 年 10 月证监会发布《A 股上市公司再融资审核知识问答文件》以来，时隔四年再度松绑股权融资，监管层释放供给侧政策持续宽松积极信号。 ⚫ 政策在需求侧与供给侧两端共同发力，新一轮政策空间有望打开。 第二支箭迅速落地、金融 16 条、银行万亿授信资金、预售资金盘活、房企股权融资全面放松第三支箭等针对房企融资及现金流改善的政策接连出台，形成稳主体的政策组合拳。我们认为时隔四年重启的股权融资有助于资产负债表的修复，降低资产负债率。为优质房企收并购和继续扩张创造机会，为出险房企引入战投提供通道。当前中央政策迎来保交付到进一步稳市场主体的转变，充分释放供给侧宽松信号。政策的强预期将提振市场信心，房地产板块有望迎来估值修复行情。 ⚫ 持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、高能级城市土储占比较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团、旭辉控股集团。 ⚫ 风险提示：因城施策政策、销售恢复力度不及预期，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 -0.4-0.200.20.429-Nov9-Feb22-Apr3-Jul13-Sep24-Nov房地产沪深300 [Table_Title] 第三支箭射出，多方位缓解流动性压力 [Table_ReportDate] 房地产 | 行业简评报告 | 2022.11.29 仅供内部参考，请勿外传 ⚫ 分析师简介 ⚫ 张功，毕业于南京航空航天大学，曾就职于华东空管局、春秋航空、平安证券，5 年以上实业工作经历。2022 年 3 月加入首创证券，负责交通运输版块研究。 ⚫ 李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021 年5 月加入首创证券。 表 1 股权融资历史政策 部门 日期 文件 主要内容 证监会 2010/10/15 宣布已暂缓受理房地产企业重组申请 为了坚决贯彻执行 2010 年 4 月国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。 国务院 2013/2/26 关于继续做好房地产市场调控工作的通知 加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。 央行 2014/9/5 上市房企中票发行 交易商协会已经召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向，允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。银行间市场交易商协会注册办公室已向承销商机构发布《关于进一步规范市场发展有关工作的通知》,对钢铁企业、房地产企业等发行债务融资工具提出具体安排。 证监会 2015/1/17 房产再融资业务取消国土部事前审查 证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策，经过证监会与国土资源部经协商决定调整工作机制：上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。 证监会 2018 年 10月 A 股上市公司再融资审核知识问答文件，股权融资再次停滞 对于涉房上市公司再融资，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或主营业务虽不属于房地产但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募资变相用于房地产业务，暂不推进审核。 证监会 2022/11/28 证监会答记者问：提出支持房地产企业股权融资的 5 项措施 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合；恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策 资料来源：Wind，首创证券 仅供内部参考，请勿外传 分析师简介 张功，毕业于南京航空航天大学，曾就职于华东空管局、春秋航空、平安证券，5 年以上实业工作经历。2022 年 3 月加入首创证券，负责交通运输、房地产等版块研究。 李枭洋，房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021 年 5 月加入首创证券。 分析师声明 本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者将对报告的内容和观点负责。 免责声明 本报告由首创证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务