房地产行业重大事项点评：股权再融资快速推进，信用新周期拉开序幕

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 7 页起的免责条款和声明 股权再融资快速推进，信用新周期拉开序幕 房地产行业重大事项点评｜2022.11.30 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 股权再融资的推进，匹配第二支箭和银行信贷额度的增加，银企战略合作协议的签署。我们相信，多重手段足以推动信用缩表局面改变。我们认为，信用是贯通的，是循环的，一旦供给侧的良性信用周期开启，需求侧个人信用缩表的局面也很可能结束。必须强调的是，当前境外融资市场很难迅速恢复，A 股平台的融资优势十分明显，本轮信用新周期就是以 A 股上市公司为主轴的信用扩张周期，预计 A 股上市公司在全行业的市场占有率将有显著提升。 ▍上市房企快速推进股权再融资，第二支箭实质性兑现。2022 年 11 月 29 日福星股份公告，公司拟非公开发行股份，募集资金拟用于公司房地产项目开发，非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的 30%。同日世茂股份公告，拟非公开发行募资用于保交楼、保民生相关项目开发，偿还部分公开市场债务，并补充流动资金。龙湖集团公告，成功发行 2022 年度第二期中期票据，发行规模 20 亿元，年利率 3%（即第二支箭）。地产行业股权再融资政策仅一天之后，就已经有房地产开发企业响应房企再融资新政，说明了政策的有效性。增信后优秀房企债务融资，配合预期管理，也有助于市场信心稳定。 ▍多管齐下，尽快扭转信用缩表现状。我们预计，仍有相当数量的房地产开发企业，具有非公开发行股份的意愿，包括但不限于发行股票募集资金用于项目开发，补流，偿债；发行股票收购资产；通过重组的方式实现上市等。由于后两种模式需要锁定合作方（合作对象），我们认为只有募集资金用于开发保民生、保交付等做法，可以提前公开意向。我们不认为上市房企的资本运作方案只有单一模式。而且，股权再融资的推进，匹配第二支箭和银行信贷额度的增加，战略合作协议的签署。我们相信，多重手段足以推动信用缩表局面改变。 ▍信用新周期启幕，A 股平台崛起。虽然供求新周期仍未启动，即当前新房销售同比仍在下降，但信用新周期却已经拉开了序幕。目前获得更多股权融资机会的企业，客观上获得了更大的发展机遇，更值得信赖的资产负债表，更可观的并购机会，更及时有效的资源拓展和未来更高的盈利能力。必须强调的是，当前境外融资市场很难迅速恢复，A 股平台的融资优势十分明显，本轮信用新周期就是以 A股上市公司为主轴的信用扩张周期，预计 A 股上市公司在全行业的市场占有率将有显著提升。 ▍供给侧入手，需求侧破局。我们认为，信用是贯通的，是循环的，一旦供给侧的良性信用周期开启，需求侧个人信用缩表的局面也很可能结束。换言之，我们相信 2022 年秋天一度出现的，个人贷款余额下降，只是暂时性的。我们相信，销售基本面将在 2023 年年初走稳，2023 年商品房销售额将较之 2022 年基本持平。 ▍风险提示。房地产行业销售疲软的风险，2022 年 11 月样本城市前 25 天新房销售同比下降 37.2%，行业基本面远未恢复。股权再融资政策目前仍然缺乏细则，具体执行存在不确定性。 ▍迎接信用新周期，配置 A 股地产开发商。我们认为，政策的变迁对行业基本面的稳定起到十分积极的作用，更可能推动 A 股融资平台崛起。融资也是基本面，现阶段资产负债表的改善，正是地产公司最大的基本面。我们看好 A 股房地产开发企业，推荐万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、滨江集团、华发股份、建发股份、新城控股、金融街、中国国贸、陆家嘴等公司。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业重大事项点评｜2022.11.30 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 表 1：A 股房地产企业股东结构和负债情况 证券简称 企业性质 实际控制人名称 第一大股东持股比例 注册地 1H22 业 务 主要布局区域 净负债率（%） 市值（亿元） 荣丰控股 民营企业 王征 40.8 青岛市 华北地区 9.5 21 亚通股份 地方国有企业 上海市崇明区人民政府国有资产监督管理委员会 32.5 上海市 上海 21.1 22 京能置业 地方国有企业 北京市人民政府国有资产监督管理委员会 45.3 北京市 天津地区 110.8 24 阳光股份 民营企业 陈华 30.0 南宁市 京津地区 13.2 25 南都物业 民营企业 韩芳 34.4 杭州市 国内 -22.7 25 沙河股份 地方国有企业 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 34.0 深圳市 长沙 -16.9 26 全新好 公众企业 NA 14.3 深圳市 深圳 -114.1 26 ST 海投 公众企业 NA 20.0 大连市 北京 3.9 27 国创高新 民营企业 高庆寿 27.7 武汉市 华南区 58.9 28 大龙地产 地方国有企业 北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会 47.7 北京市 北京顺义区 -25.3 28 天房发展 地方国有企业 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 16.4 天津市 天津 821.5 30 派斯林 民营企业 陈爱莲,吴锦华 21.9 长春市 长春 63.1 30 粤宏远 A 民营企业 陈海涛 20.0 东莞市 华南地区 -0.3 30 广宇集团 民营企业 王轶磊 17.4 杭州市 浙江 40.6 31 ST 云城 地方国有企业 云南省人民政府国有资产监督管理委员会 39.0 昆明市 浙江 493.5 32 济南高新 其他企业 济南市高新技术产业开发区管理委员会 16.1 济南市 济南 168.1 34 珠江股份 地方国有企业 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 31.1 广州市 广州 350.3 35 天地源 地方国有企业 西安高新区国有资产监督管理委员会 57.5 西安市 西安 160.0 36 ST 泰禾 民营企业 黄其森 38.2 三明市 北京 776.3 37 美好置业 民营企业 刘道明 16.2 昆明市 湖北 110.5 40 莱茵体育 地方国有企业 成都市人民政府国有资产监督管理委员会 29.9 杭州市 浙江 41.3 40 凤凰股份 地方国有企业 江苏省人民政府 52.1 南京市 江苏 -11.9 41 渝开发 地方国有企业 重庆市人民政府国有资产监督管理委员会 63.2 重庆市 重庆 -1.4 41 京投发展 地方国有企业 北京市人民政府国有资产监督管理委员会 38.9 宁波市 无锡 186.0 41 卧龙地产 民营企业 陈建成与陈嫣妮 44.8 绍兴市 浙江 -36.6 43 新黄浦 地方国有企业 北京信托.德瑞股权投资基金集合资金信托计划 17.9 上海市 上海 -48.7 43 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （交易币种） 21E 22E 23E 24E 21E 22E 23E 24E 保利发展 买入 17.90 2.29 2.29 2.63 3.09