房地产行业研究-对证监会放开房企再融资的点评：重启再融资，中小市值央国企发力

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.11.28 重启再融资，中小市值央国企发力 ——对证监会放开房企再融资的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 证监会重启涉房企业再融资，对当前行业格局将带来极其深远的影响，通过混改，行业将快速出清，并达到新均衡，对目前的小市值央国企带来极大改善。 摘要： [Table_Summary]  涉房企业再融资放开，程度堪比 2014 年，考虑到目前的市场环境，将对目前的中小市值央国企带来极大的利好。本次再融资放开，可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用，但募集的资金，若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企，一方面，可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题，另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。  产业链的内部整合机会，如证监会提及的建筑行业，将可以通过参与民企再融资的方式对其混改，加速行业出清。对于民企来说，由于面临缺乏有回报的募投项目问题，预计将更多的采取引入战略合作方的方式发行再融资，对于产业链上的合作伙伴来说，将是进入地产行业的极大机会。证监会专门提到建筑行业的企业，由于其大多为央国企，因此将能够顺利的参与到民企的再融资当中，完成企业的混改。考虑 2022 年建筑行业已经加大力度投入房地产，预计将借此机会，建筑公司会迅速扩张房地产业务（参见 2022.11.7 入库的《新天下，新玩家》）。  中小市值央国企将带来估值修复叠加中期成长，具备最大的涨幅空间。小净资产央企如中交地产、南国置业等，会受益于本次再融资放开，迅速扩大净资产，带来中期成长，其他国企如首开股份、信达地产等，将受益明显的 PB 估值修复。同时，混合所有制房企如金地集团，也将受益于进一步混改的政策红利。已经在产业链上互相渗透的上下游，证监会给鼓励其参与到房企的重组当中，预计将对地产行业和版块带来一次中小市值央国企和建筑类企业的政策红利。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] [Table_DocReport] 相关报告 房地产《重启多重抵押，核心矛盾转移》 2022.11.23 房地产《供给端利好频出，地产链开启估值修复》 2022.11.15 房地产《“一”型走势的完成，核心矛盾转移》 2022.11.15 房地产《供给侧出清尾声，少数派的狂欢》 2022.11.13 房地产《供需皆松，去信用新时代》 2022.11.12 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 11.28 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 17.12 1.94 2.27 8.8 7.5 1,920 116 -8% 增持 600048.SH 保利发展 16.33 2.29 2.23 7.1 7.3 1,955 120 8% 增持 001979.SZ 招商蛇口 14.93 1.16 1.40 12.9 10.7 1,155 77 16% 增持 600383.SH 金地集团 11.34 2.08 2.24 5.5 5.1 512 45 -8% 增持 000656.SZ 金科股份 2.17 0.61 0.71 3.6 3.1 116 53 -52% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.92 0.97 1.07 11.3 10.2 340 31 141% 增持 000961.SZ 中南建设 2.50 -0.89 0.34 -2.8 7.4 96 38 -40% 增持 000402.SZ 金融街 5.32 0.55 0.60 9.7 8.9 159 30 -6% 增持 1109.HK 华润置地 30.43 4.54 5.02 6.7 6.1 2,170 71 7% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.18 3.67 3.83 5.0 4.7 1,990 109 13% 增持 0960.HK 龙湖集团 19.02 4.05 4.14 4.7 4.6 1,194 63 -40% 增持 2007.HK 碧桂园 2.68 1.22 1.18 2.2 2.3 692 259 -57% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 1.13 0.92 0.86 1.2 1.3 107 94 -72% 增持 1918.HK 融创中国 4.20 0.83 1.05 5.0 4.0 229 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.55 0.37 0.43 4.2 3.6 206 133 -26% 增持 3900.HK 绿城中国 11.42 1.31 1.97 8.7 5.8 289 25 3% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在