房地产行业跟踪报告：评证监会“第三支箭”股权融资调整优化-重申“格局改善，空间打开”

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2022 年 11 月 29 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -21.29%-13.55%-5.81%1.93%9.67%17.41%2021/112022/22022/52022/8房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 47 周新房成交同比增速回升，供销比回落》2022.11.27 《第四次全面降准推动房企融资环境不断改善》2022.11.26 《第 46 周新房成交同比增速回落，供销比回升》2022.11.21 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 重申“格局改善，空间打开”——评证监会“第三支箭”股权融资调整优化 [Table_Summary] 投资要点：  11 月 28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。“第三支箭”具体内容包括：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安臵住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。同时，恢复以房地产为主业的 H 股上市公司再融资，恢复主业非房地产业务的其他涉房 H 股上市公司再融资。3）进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房 REITs 常态化发行，努力打造 REITs 市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施 REITs 的扩募资产。4）积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。  1）“第三支箭”直指恢复民营房企再融资功能，积极化解风险。我们认为，信贷、债券、股权三个融资渠道的“三支箭”的政策组合，较为全面地覆盖了民营房企的主要融资渠道，有助于加快改善民营房企的融资困境。特别是此次的证监会支持房企股权融资的表态，即恢复上市房企和涉房上市公司再融资，引导金融机构与社会资本参与，将进一步化解民营企业资金困难的问题。  2）支持民营房企股权融资有助于增强房企债务融资信用，扩大再融资规模，缓解股权质押风险。我们认为，未来随着民营房企股权融资支持范围和规模的扩大，有助于增强房企债务融资信用，有利于改善对金融市场的非理性预期，扩大民营房企的再融资，同时也有助于缓解房企股权质押的相关风险。  3）未来房企再融资将进入常态化和体系化阶段。 我们认为，随着股权融资的“第三支箭”政策出台，房企端的再融资将逐步进入常态化模式。  4）我们认为，未来行业规模还有大致 10 年上下平台期，监管层仍存在充分时间缓解市场风险。而目前政策从供需两端发力，将有助于化解出险民营房企面对的困境。  投资建议：给予行业“优于大市”评级。综上所述，我们认为行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。 建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、新城控股；3）物业类：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城 A。 风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 附录： 截止 2021 年底，我国城镇人口达到 9.14 亿人，而过去五年我国人均住房建筑面积的年均增加值为 0.52 平米。假设未来二十年（2022 年-2041 年，以下同）我国人均住房建筑面积年均增加值从 0.52 平米/人，逐年线性缩减至 0.25 平米/人。基于以上变化，可推算得到：1）未来二十年我国改善性住房需求预计将从 2022 年的 4.71 亿平缩减至 2041 年的 2.22 亿平（=城镇人口*人均住房建筑面积增加值）。 根据 Wind 数据，2021 年，我国实际执行棚户区改造住房 165 万套。假设未来二十年我国每年棚户区改造的套数 165 万套不变。考虑我国 2021 年的人均住房建筑面积是 37.48 平米/人，假设未来二十年我国户均常住人口 3 人/户不变。基于以上变化，可推算得到：2）未来二十年我国棚改拆迁改造释放的住宅需求预计将从 2022 年的 1.88 亿平增加至 2041 年的 2.23 亿平（=棚改套数*户均常住人口*人均住房建筑面积）。 截止 2021 年，我国总人口达到 14.13 亿人。根据 IMF 的预测，预计我国 2022-2027 年五年内总人口年均将减少 165 万人。假设未来二十年我国总人口年均减少 165 万人，则可知在未来我国人口呈下降趋势的影响下，未来二十年：3）我国人口红利产生的住房需求预计将从 2022 年的减少 0.41 亿平至 2041 年的减少 0.59 亿平（=总人口变动*城镇化率*人均住房建筑面积）。 过去五年内我国市民化率年均增加 1.06 个百分点。假设未来二十年我国市民化率年增加值从 1.06 个百分点逐年线性缩减至 0.3 个百分点。基于以上变化，可推算得到：4）未来二十年我国城镇入籍创造的住房需求预计将从 2022 年的 5.68 亿平缩减至 2041 年的 1.87 亿平（=总人口*市民化率年增加值*人均住房建筑面积）。 过去五年内我国城镇化率年均增加 1.18 个百分点。假设未来二十年我国城镇化率年增加值从 1.18 个百分点逐年线性缩减至 0.3 个百分点，基于以上变化，可推算得到：5）未来二十年我国人口城镇迁移带来的住房需求将从 2022 年的 6.30 亿平缩减至 2041 年的 1.88 亿平（=总人口*城镇化率年增加值*人均住房建筑面积）。 综合上述测算，我们预计未来二十年我国住房建面需求合计将从 2