房地产及物管行业22年第47周周报：基本面仍疲弱，供需政策环境持续改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 30 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 22 年第 47 周周报 基本面仍疲弱，供需政策环境持续改善 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：央行再宣降准，西安限购放松。中央层面，央行拟向商行提供 2000 亿元免息再贷款用以支持“保交楼”，并宣布将于 12 月 5日下调存款准备金率 0.25pct；国常会指出，激励商行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。地方层面，本周地方改善政策以公积金放松为主，西安放松限购，赤峰、成都、攀枝花等地公积金放松。 ⚫ 本周基本面情况：新房成交环比回升，推盘表现边际改善。根据房管局及克而瑞数据，本周 41 城新房成交面积环比上升 21.8%，同比下降31.2%，11 月前 24 天 41 城新房成交面积同比下降 32.5%，降幅环比10 月扩大 12.5pct；本周 12 城二手房单周成交环比下降 5.6%，11 月前 24 天同比增长 8.5%，增幅环比 10 月收窄 16.3pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升 77.9%，11 月前 24 天推盘面积环比上升114.3%，同比下降 34.0%，推盘情况边际改善。 ⚫ 本周土地情况：土地成交略有回暖，深圳、郑州完成两集中土拍。22年第47周商住土地成交面积环比上升59.9%，出让金环比上升10.8%，溢价率 2.3%，环比上升 0.1pct。22 年前 47 周商住土地成交面积同比下降 33.5%，出让金同比下降 33.6%，溢价率 3.4%。两集中方面，本周郑州三批次共推出 23 宗，流拍 3 宗，底价成交 20 宗，总地价 115亿元，无龙头房企参与竞买；深圳四批次共推出 7 宗，流拍 1 宗，成交 6 宗，总地价 97 亿元，深圳地铁集团、中海、华润置地、华侨城分别竞得一宗地块；重庆披露三批次供地计划，福州、天津、成都、合肥、青岛披露四批次供地计划，武汉、南京披露五批次供地计划。 ⚫ 开发板块观点：基本面仍疲弱，供需政策环境持续改善。本周成交仍维持相对低位，政策环境持续改善。中央层面，央行下调存款准备金25bp，六大行与 17 家房企签订战略合作协议，“第二支箭”持续推进，万科、金地拟报送储架式注册发行计划 280 亿、150 亿；地方层面，西安放松非本市户籍家庭购房条件，南京六合给与购房补贴。国常会上强调落实因城施策支持刚性和改善性住房需求政策，指导地方加强政策宣传解读，供需两端政策及舆论环境转变将助推行业安全性及市场信心提升，建议关注板块及强信用房企价值重估的投资机会。 ⚫ 本周物业观点：地产利好政策带动下继续反弹。本周恒生指数下跌2.3%，在地产利好政策的带动下，物业板块平均上涨 1.4%，其中央企龙头上涨 4.7%，民企龙头上涨 8.0%，物业板块整体动态 PE 上涨至10.9x，处于 19 年以来 9.4%分位。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-11-27 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -28%-18%-8%2%11%21%11/2101/2203/2205/2207/2209/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 30 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 17.32 2022/11/25 买入 23.8 2.04 2.09 8.2 8.0 4.6 5.7 9.1% 8.5% 保利发展 600048.SH 人民币 16.84 2022/10/31 买入 23.55 2.15 2.00 7.8 8.4 9.3 13.2 11.6% 9.8% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 15.14 2022/10/31 买入 16.63 1.10 1.06 13.7 14.3 7.4 7.3 6.8% 6.2% 新城控股 601155.SH 人民币 21.81 2022/11/18 买入 29.16 3.54 3.26 6.1 6.7 4.8 4.8 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 11.3 2022/10/28 买入 15.92 1.78 1.89 6.4 6.0 9.0 10.5 11.3% 10.7% 建发股份 600153.SH 人民币 14.33 2022/10/28 买入 18.12 2.14 2.59 6.7 5.5 3.9 3.5 11.0% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.56 2022/10/30 买入 11.89 1.59 1.67 6.7 6.3 14.3 11.6 14.0% 12.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 11.29 2022/10/27 买入 14.02 1.24 1.38 9.1 8.2 3.2 2.7 15.7% 14.8% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.72 2022/5/5 买入 3.54 0.30 0.33 9.2 8.2 29.6 32.2 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.94 2021/10/31 买入 24.82 1.