房地产行业：融资托底加速演绎

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 融资托底加速演绎 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 12.10 买入 万科 A 000002 CH 17.20 买入 新城控股 601155 CH 27.72 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 招商蛇口 001979 CH 15.00 买入 建发股份 600153 CH 15.37 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 美的置业 3990 HK 10.85 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 27.00 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 鲁商发展 600223 CH 12.56 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 11 月 25 日│中国内地 动态点评 更大规模，更强执行，融资托底加速演绎 11 月 23 日央行、银保监会联合发布的“金融十六条”正式出台，23-24 日，多家代表性规模房企收到来自于商业银行的意向性授信额度，合计逾 1.27万亿，与此同时，“第二支箭”融资计划频频落地，10 日以来，储架式注册发行额度已达 930 亿，新增增信发债额度 47 亿。供给端扶持政策持续兑现，而从“金融十六条”来看，对于需求端的论述还涉及首付比例和贷款利率政策下限的合理调整，我们认为未来需求端的政策进一步发力同样可期，看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。 “金融十六条”正式落地，多管齐下稳地产 从“金融十六条”的具体内容来看，在融资层面着墨较重，核心主要体现为：1. 支持融资（保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放）；2. 支持个贷（支持个人住房贷款合理需求）；3. 支持合理展期（支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期）；4. 支持优质民营房企（对国有、民营等各类房地产企业一视同仁）。我们可以看到 11 月 23-24 日商业银行集中予以房企授信额度，同时“第二支箭”的进一步加持，融资托底规模和执行力度要比此前明显提速。 银行授信：主流稳健国民企雨露均沾，行业覆盖度达 25% 商业银行授信角度，截至目前已有 6 家银行（中农工建交以及邮政银行）向超过 17 家房企抛出授信额度，融资内容包括房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域。17 家房企均为百强房企，其中 8 家为民企及公众企业，9 家为国央企，前 10 月销售额排名在 1-75 名（克而瑞数据），其中 TOP10 中，9 家房企均在授信名单内。17 家房企前 10 月销售额市占率达 25%，额度合计不低于 1.27 万亿，授信支持具备较广的行业覆盖度，未来需要关注是否有更多房企纳入授信支持范围。 “第二支箭”：民企和混合所有制企业持续落地 继龙湖、美的、新城三家房企的储架式注册发行获交易商协会受理后，万科（280 亿）、金地集团（150 亿）的相关发行也在推进中，储架式注册合计额度达 930 亿。23 日，中债增进公司出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家房企发债信用增进函，合计发信额度约 47 亿。随着相关融资支持持续落地，我们认为有望改善相关房企流动性，向平稳健康发展更进一步。 供给端融资托底进行中，需求端政策仍然可期 本轮政策救项目、救企业双管齐下，民企纾困步伐逐步加大，从“金融十六条”来看，对于需求端的论述还涉及首付比例和贷款利率政策下限的合理调整，我们认为需求端的政策进一步发力同样可期，看好针对市场托底和房企纾困政策的持续演绎。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、万科、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业；3）物管公司：保利物业、招商积余、万物云、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (28)(12)52137Nov-21Mar-22Jul-22Nov-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： “金融十六条”核心内容 政策方向 政策细分 政策亮点 保 持 房 地 产 融资平稳有序 稳定房地产开发贷款投放 对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险；支持项目主办行和银团贷款模式 支持个人住房贷款合理需求 支持各地…合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限；合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准 稳定建筑企业信贷投放 优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持 支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期 鼓励金融机构…积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付；未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期 1 年 保持债券融资基本稳定 支持优质房地产企业发行债券融资；推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持；按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险；支持债券发行人在境内外市场回购债券 保持信托等资管产品融资稳定 鼓励信托公司等资管产品支持房地产合理融资需求。支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持 积极做好“保交楼”金融服务 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款 支持国家开发银行、农业发展银行…向借款主体发放“保交楼”专项借款，…，专项用于支持已售逾期难交付住宅