房地产行业周报：成都、西安放松限购，民企融资持续获支持

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1857 沪深 300 指数 3802 上证指数 3097 深证成指 11180 中小板综指 11978 相关报告 1.《供给侧组合拳落地，优质房企更享利好-地产行业点评》，2022.11.15 2.《金融机构支持房企融资，第二支箭快速落地-地产行业周报》，2022.11.13 3.《政策风向加速转变，把握板块布局机会-地产行业点评》，2022.11.13 4.《民企融资再获支持，政策宽松进入加速期-地产行业点评》，2022.11.8 5.《央国企单月销售增长，中债增支持民企融资-地产行业周报》，2022.11.6 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 成都、西安放松限购，民企融资持续获支持 行业点评  本周 A股港股地产板块有所上涨、物业板块涨幅明显。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第 14；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+4.9%，在各板块中位列第 7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+8.3%和+12.3%。  本周长沙最后一次集中土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国 300 城宅地成交建面 1206 万㎡，单周环比 26%，单周同比-43%，平均溢价率 4%（受鄂尔多斯、眉山等地极端值拉高）。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 45904 万㎡，累计同比-38%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交同比持续下降，环比下降，新房市场较低迷。本周（11.12-11.18）35 个城市商品房成交合计 330 万平米，周环比-1%，周同比-43%。其中，一线城市周环比+11%，周同比-29%；二线城市周环比-5%，周同比-44%；三四线城市周环比+0%，周同比-66%。  本周二手房成交环比下降，同比持续转正，恢复速度更为明显。本周 15 个城市二手房成交合计 147 万平米，周环比-34%，周同比+30%。其中，一线城市周环比-30%，周同比-3%；二线城市周环比-35%，周同比+40%；三四线城市周环比-17%，周同比+130%。  民营房企融资已有所改善，多家房企撤销境外评级。近期一系列政策支持下，优质民营房企的融资行动快速推进，龙湖的 200 亿储架式中票在“第二支箭”出台后 2 天就被交易商协会受理，此后一周时间内，新城、美的各150 亿储架式中票均获受理，3 家共 500 亿规模已受理。在境内融资环境已有所改善，以及境外评级机构持续下调房企信用评级或展望（可能触发债项的提前偿还条款，短时间内加大偿债压力，甚至造成市场恐慌情绪）的背景下，多家房企陆续撤销境外评级。根据克而瑞，2022 年 6 月至今，已有 25次房企评级撤销事件，且涉及的 22 家房企中有 16 家房企为主动撤销。  成都西安限购优化政策加速落地，预计未来需求侧将进一步放松。继上海（10 月底）、北京（11 月中旬）局部放松限购，杭州（11 月中旬）放松认房又认贷标准后，二线城市成都（11 月 17 日）和西安（11 月 19 日）相继放开限购，系列宽松措施正在加速落地。在 11 月初多条供给侧支持措施落地后，各地需求侧宽松接力，行业的平稳发展最终基石是销售复苏。我们预计未来高能级城市将持续发力，或取消局部区域限购、逐步放松新房限价、取消二手房指导价、放松认房又认贷标准等，房贷利率也有望继续下降。 投资建议  我们认为未来资产质量高的房企有更好的持续经营能力。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 136615301693185720202184211122220222220522220822国金行业 沪深300 2022 年 11 月 20 日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 仅供内部参考，请勿外传行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 民营房企融资有所改善，成都西安限购优化政策加速落地 .............................. 4 行情回顾........................................................................................................ 6 地产行情回顾 ............................................................................................. 6 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 7 宅地成交 .................................................................................................... 7 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 .......................................................................... 12 地产行业政策和新闻 ....................................................................