基础设施公募REITs周报：REITs NAV估值有哪些重要参数？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：基础设施公募 REITs|周度报告 2022 年 11 月 18 日 行业投资评级 公募 REITs 周报 （2022.11.12-2022.11.18） 强于大市|维持 REITs NAV 估值有哪些重要参数？ 行业基本情况  专题视点 NAV 估值的关键在于通过收益法评估底层资产的公允价值，关键参数包括 Cap Rate、NOI 和 R。NAV 估值是公募 REITs 主要估值方法之一，主要用于发行上市阶段。NAV 定价可分为三步，分别是：评估底层资产公允价值、计算 NAV 和确定发行价格。其中，底层资产价值评估是关键，主要采用监管层明确提出的收益法作为评估手段。估值过程中，Cap Rate、NOI 和 R 是最为关键的因素。其中：1）Cap Rate 即资本化率，反映了不动产投资的永续收益率，需要根据底层资产的风险做出判断；2）NOI 即净营运收入，是衡量不动产能产生的长期、稳定净现金流的指标；3）R即折现率，是参考市场利率进行调整后的比率。  REITs 市场表现 本周 REITs 指数环比上周末下跌 5.14%。本周产权型、特许经营权型REITs 指数环比上周末下跌 2.63%、下跌 2.18%。产权型中，产业园区型、仓储物流型 REITs 指数环比上周末下跌 2.38%、下跌 1.35%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 指数环比上周末下跌1.98%、下跌 2.87%、下跌 1.81%。近一个月，REITs 指数跑输沪深 300 指数 5.80pcts。本周领涨 REITs 为华夏越秀高速 REIT，涨跌幅为-0.17%。  REITs 成交额 本周 REITs 成交额为 18.96 亿元，环比 22.46%。其中，产权型成交额环比 3.57%；特许经营权型成交额环比 41.96%。产权型中，产业园区型、仓储物流型成交额环比-0.91%、3.00%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 成交额环比 13.79%、9.76%、-40.20%。  REITs 换手率 本周 REITs 换手率为 1.07%。其中，产权型、特许经营权型换手率为0.87%、1.68%。产权型中，产业园区型、仓储物流型、保租房型换手率为0.85%、0.37%、1.20%。特许经营权型中，高速公路型、生态环保型、能源型 REITs 换手率为 1.46%、1.11%、0.78%。  投资建议 积极参与投资，重点关注保租房、产业园区、仓储物流 REITs。我国保租房、产业园区、仓储物流 REITs 底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，随着产业升级进行，租金有望合理增长。  风险提示 公募 REITs 审批进度、疫情对底层资产现金流影响存在不确定性。 收盘点位 3734.57 52 周最高 4620.02 52 周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） -40-30-20-10010202021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1.专题视点：REITS NAV 估值有哪些关键参数？ ..................................................................................................... 4 1.1 底层资产价值评估是关键，主要采用收益法 ..................................................................................................... 4 1.2 CAP RATE 反映不动产投资的永续收益率 ............................................................................................................... 5 1.3 NOI 是衡量不动产长期稳定净现金流的指标 ...................................................................................................... 5 1.4 R 即折现率，是参考市场利率进行调整后的比率 .............................................................................................. 6 1.5 投资建议 ................................................................................................................................................................. 6 2 REITS 市场表现 ....................................................................................................................................................... 7 2.1 指数表现 ................................................................................................................................................................ 7 2.2 成交额 ..................................................................................................................................................................... 9 2.3 换手率 ...................................................................................