业绩短期承压，投资聚焦核心城市

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 10 月 31 日 公司投资评级 招商蛇口（001979.SZ）： 推荐|维持 业绩短期承压，投资聚焦核心城市 相对指数表现  事件 招商蛇口(001979)发布 2022 年三季报，主要内容如下： 2022 年前三季度公司实现营业收入 894.84 亿元，同比增长 9.45%，归母净利润 29.57 亿元，同比下降 53.44%；归母净利润率 3.30%，同比下降 4.46 个百分点，EPS 0.27 元。其中第三季度单季实现营业收入319.22 亿元，同比减少 13.96%，归母净利润 10.70 亿元，同比下降49.04%；归母净利润率 3.35%，同比下降 2.31 个百分点。  核心观点 业绩同比下降，主要受少数股东损益占比上升、毛利率下行和投资收益下降影响。公司前三季度归母净利润同比下降 53.44%，业绩同比下降主要受以下因素影响：1）少数股东损益占比由去年同期的27.20%上升至 53.40%， 2）公司毛利率由去年同期的 21.93%下降至18.74%，3）投资收益从去年同期的 30.68 亿元下降至 12.71 亿元。公司业绩的正向拉动因素主要包括营业收入上升、公允价值变动损益上升等。 销售跑赢行业，排名持续提升。受行业下行影响，公司前三季度销售同比下降，实现销售金额 2016.2 亿元，同比下降 16.4%。2022 年1-9 月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降 28.6%和25.7%。公司销售降幅低于行业水平，公司全口径销售额排名上升一位，从去年的第 7 名上升至第 6 名。 拿地保持高强度，投资聚焦核心城市。今年 1-9 月，公司拿地力度保持较高水平，拿地强度为 51.26%（去年同期为 63.80%）。今年以来，公司拿地聚焦于上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市，新增土地 43 宗（去年同期为 80 宗），拿地金额共计 1033.5亿元，计容建面共计 593.02 万平方米。 财务健康度高，现金流管控良好。公司前三季度三道红线指标维持绿档，剔除预收账款后的资产负债率为 62.38%，净负债率 48.96%，现金短债比 1.48。公司加强现金流管控，通过管控投资、加强回款，前三季度经营性净现金流实现净流入。 多渠道融资，融资渠道通畅。1-9 月，公司不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率：发行 71.7 亿超短期融资债券、108.0 亿元的 资料来源：中邮证券研究所 基本数据（2022.10.31） 总市值（百万元) 101,459.58 流通市值（百万元) 101,459.58 52 周最高/最低（元） 17.43/9.01 52 周最高/最低 PE（倍） 16.51/4.55 52 周最高/最低 PB（倍） 1.62/0.92 52 周涨幅（%） 30.41 52 周换手率（%） 141.53 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -40%-20%0%20%40%60%80%100%2021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/10沪深300招商蛇口 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 公司债、60.0 亿元的中期票据、76.7 亿交易商协会 ABN、21.1 亿证监会主管 ABS。  投资建议 公司信用优势突出，拿地聚焦核心城市，深圳土储丰厚，未来发展具备支撑，维持“推荐”评级。综合考虑行业容量调整、公司今年业绩结算等因素，我们下调公司盈利预测至 2022-2024 年营业收入1677.44 亿元、1845.08 亿元、2029.48 亿元，归母净利润 83.43 亿元、98.59 亿元、106.46 亿元，EPS 1.08 元、1.27 元、1.38 元，对应 PE 为12.16 倍、10.29 倍、9.53 倍。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 1.31 1.08 1.27 1.38 净利润增长率 -15.35% -19.56% 18.17% 7.98% 市盈率（倍） 10.01 12.16 10.29 9.53 EV/EBITDA(倍) 7.99 6.03 6.08 5.62 EV/销售收入(倍) 1.22 0.86 0.88 0.83 PE/G（倍） — — 0.57 1.19 市净率（倍） 0.96 0.91 0.82 0.73 数据来源：公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 10 月 31 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ................................................................................................................................................................ 9 4.风险提示 ................................................................................................................................................................ 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图表目录 图表 1 公司 2022 前三季度营业收入同比增长 9.45% ............................................ 5 图表 2 公司 2022 前三季度归母净利润同比下降 53.