负债持续优化，商业稳定增长

公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 新城控股（601155） 证券研究报告 2022 年 10 月 31 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 13.8 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 2,260.54 流通 A 股股本(百万股) 2,260.54 A 股总市值(百万元) 31,195.39 流通 A 股市值(百万元) 31,195.39 每股净资产(元) 27.15 资产负债率(%) 81.36 一年内最高/最低(元) 37.08/13.78 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《新城控股-半年报点评:收入业绩下滑，租金收入增长》 2022-09-02 2 《新城控股-季报点评:业绩略微下滑，租金稳定增长》 2022-04-30 3 《新城控股-年报点评报告:商业版图 扩张，杠杆平稳改善》 2022-04-02 股价走势 负债持续优化，商业稳定增长 事件：公司发布 2022 年三季度报告，公司前三季度共实现营业收入 617.54亿元，同比下降 43.41%；归母净利润 33.49 亿元，同比下降 43.08%；每股收益 1.48 元/股。 收入业绩下降，毛利率有所提高 公司 2022 年前三季度实现营业收入 617.54 亿元，同比下降 43.41%；归母净利润 33.49 亿元，同比下降 43.08%。公司前三季度的毛利率为 21.29%，较去年同期提升 1.45pct；净利率为 5.94%，较去年同期下降 0.25pct。净利率不升反降的原因源于：1）前三季度投资净收益为 1.01 亿元，同比下降88.79%；2）费用管控层面，销售费用率和管理费用率分别为 3.78%、5.62%，分别较去年同期提高 0.29pct、2.27pct。 销售有所承压 根据经营公告，公司 2022 年前三季度共实现销售金额 938.75 亿元，同比下降 45.04%；销售面积 952.12 万方，同比下降 41.73%；对应销售均价 9860元/平米，同比下降 5.68%。公司前三季度的销售金额和面积同比降幅增加0.42pct、2.19pct。前三季度江苏省的销售面积 275.56 万方，占总销售面积的 28.94%，较去年同期所占比例下降 2.54pct。公司 2022 年前三季度竣工 914.44 万方，其中第三季度竣工 260.88 万方。 积极偿还债务，降低负债压力 公司第三季度已偿还境内外公开市场债券 28.31 亿元，截至 10 月 26 日，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。截至 2022年三季度末，公司短期借款 24.82 亿元、一年内到期的非流动负债 231.72亿元，短债合计 256.54 亿元，公司在手货币资金 345.08，由此计算的货币资金是短债的 1.35 倍。 商业稳定增长，强运营助力轻资产扩张 根据经营公告，公司 2022 年前三季度的商业运营总收入 71.95 亿元，同比增长 18.13%。前三季度租金收入实现 57.18 亿元，其中第三季度租金收入23.14 亿元。截至 2022 年三季度末，公司总可供出租面积达到 757.43 万方，2022 年 9 月 30 日出租物业的出租率为 95.12%。公司在第三季度共新开业 7 座吾悦广场，其中安庆汇峰吾悦广场和宿迁沭阳吾悦广场为委托经营管理的吾悦广场。 投资建议：公司 2022 年前三季度收入和业绩均有所下降，但毛利率有所提高。销售下降，量价均承压。财务方面，公司积极偿还债务，降低负债压力。商业领域稳定增长，高出租率体现了公司较强的运营能力。我们维持预计公司 2022-2024 年归母净利润 95.65、95.71、97.99 亿元，EPS 为4.23、4.23、4.33 元/股，对应 PE 为 3.26X、3.26X、3.18X，维持“买入”评级。 风险提示：房屋价格大跌、商业经营不及预期、宏观经济不及预期 财务数据和估值 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 145,475.23 168,231.68 156,926.51 164,631.60 177,950.30 增长率(%) 69.46 15.64 (6.72) 4.91 8.09 EBITDA(百万元) 26,475.62 29,530.76 22,580.37 23,377.05 24,420.40 净利润(百万元) 15,255.80 12,598.09 9,564.71 9,571.17 9,798.82 增长率(%) 20.56 (17.42) (24.08) 0.07 2.38 EPS(元/股) 6.75 5.57 4.23 4.23 4.33 市盈率(P/E) 2.04 2.48 3.26 3.26 3.18 市净率(P/B) 0.62 0.53 0.46 0.40 0.36 市销率(P/S) 0.21 0.19 0.20 0.19 0.18 EV/EBITDA 1.58 0.85 (0.25) 0.71 4.52 资料来源：wind，天风证券研究所 -58%-48%-38%-28%-18%-8%2%2021-112022-032022-07新城控股沪深300 公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：公司营业总收入和同比增速 图 2：公司归母净利润和同比增速 资料来源：wind，天风证券研究所 资料来源：wind，天风证券研究所 图 3：公司毛利率、净利率 图 4：销售、管理、财务费用率 资料来源：wind，天风证券研究所 资料来源：wind，天风证券研究所 图 5：公司投资净收益 图 6：公司少数股东损益占净利润比重 资料来源：wind，天风证券研究所 资料来源：wind，天风证券研究所 图 7：公司销售商品、提供劳务收到的现金 图 8：公司购买商品、接受劳务支付的现金 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-09（亿元）营业总收入同比增速（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0204060801001201401601802011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-09（亿元）归母净利润同比增速（右轴）0%5%10%15