房地产行业-百城土地成交月度跟踪报告(2022年9月)：上海土拍成交总价创历轮新高，50强房企新增土地价值环比翻倍

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 10 月 27 日 行业研究 上海土拍成交总价创历轮新高，50 强房企新增土地价值环比翻倍 ——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 9 月） 房地产（地产开发） 9 月百城土地成交边际改善，50 强房企新增土地价值环比翻倍 9 月，百城土地成交建面 15569 万平，同比+6.8%，环比+6.94%；成交总价 4291亿元，同比-12.0%，环比+80.9%。1-9 月，百城土地成交建面 11.4 亿平，累计同比-15.8%；成交总价 23690 亿元，累计同比-36.3%。地方政府性基金预算本级收入 42588 亿元，同比-26.4%，其中，国有土地使用权出让收入 38507 亿元，同比-28.3%。根据克而瑞统计数据，9 月，TOP50 房企新增土地价值总计 1848.8亿元，同比-21.2%，环比+156.8%；TOP50 房企新增土地建面总计 1097 万平，单月同比-62.5%，环比+81.3%。根据克而瑞及中指研究院数据，截至 9 月 30 日，22 城均完成二轮土拍，合计供应 463 宗涉宅地块，其中成交 431 宗，成交建面约 4230.1 万平，成交总价约 5386.8 亿元，成交溢价率均值约 2.7%；截至 10 月24 日，共有 15 城完成三轮土拍，合计供应 289 宗涉宅地块，其中成交 269 宗，成交建面约 2988.1 万平，成交总价约 4260.5 亿元，成交溢价率均值约 2.8%。 按城市能级来看，土拍市场延续分化状态，上海第三轮土拍成交总价突破千亿元 按城市能级划分，2022 年 9 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为1229 万平方米、4799 万平方米、9541 万平方米，单月同比分别+30.7%、-28.6%、+38.0%。成交总价分别为 1638.4 亿元、1684.2 亿元、968.5 亿元，单月同比分别+51.9%、-34.1%、-22.0%。成交均价分别为 13329 元/平方米、3510 元/平方米、1015 元/平方米，单月同比分别+16.2%、-7.8%、-43.5%。 按城市能级划分，2022 年 9 月百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）的成交建面为 603 万平、2094 万平、2105 万平；其中一线、二线、三四线单月同比分别-3.3%、-42.2%、-7.7%。成交总价分别为 1540 亿元、1463 亿元、606 亿元；其中一线、二线、三四线单月同比分别+54.7%、-38.3%、-35.8%。成交均价分别为 25553 元/平方米、6986 元/平方米、2881 元/平方米；其中一线、二线、三四线单月同比分别+60.0%、+6.8%、-30.4%。一线、二线、三四线（住宅类）成交溢价率分别为 3.52%、2.81%、2.49%。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期 LPR 连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）2 月 24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3 月 5 日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4 月 29 日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7 月 28 日政治局会议定调“保交楼”；8 月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221016 居民中长贷边际改善，REITs 扩募进行时——光大证券房地产行业流动性及公募REITs 跟踪报告（2022 年 9 月） 20221007 百强销售同比降幅连续四月收窄，优质国企及区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022 年 9 月） 20221001 政策利好频发，促需求进入实质性阶段——对近期房地产行业政策的点评 20220925 百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 8 月） 20220924 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位——对银保监会相关部门负责人发言的点评 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地成交总量 1.1、百城土地成交建面 2022 年 9 月，百城土地成交建面为 15,569 万平方米，单月同比+6.8%（对比 8月+26.4%），环比+6.94%；成交总价 4,291 亿元，单月同比-12.0%，环比+80.9%；成交均价为 2,756 元/平方米，单月同比-17.7%，环比+69.2%。 2022 年 1-9 月，百城土地成交建面 11.4 亿平方米，累计同比-15.8%；成交总价为 23,690 亿元，累计同比-36.3%；成交均价为 2,078 元/平方米，累计同比-24.3%。 图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 9 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 9 月 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴） 图 4：