房地产及物管行业22年第41周周报：一二手房成交分化，多地下调首套房贷利率

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 30 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 22 年第 41 周周报 一二手房成交分化，多地下调首套房贷利率 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：加快建立租购并举住房制度，多地跟随下调首套房贷利率。中央层面，二十大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。地方层面，本周地方改善政策以公积金放松政策为主，湛江、柳州等地出台公积金放松政策，中山等地二手房“带押过户”政策持续推进，武汉、天津等多个城市下调首套房贷利率下限。 ⚫ 本周基本面情况：一二手房成交分化，10 月推盘较谨慎。根据房管局及克而瑞数据，本周 43 城新房成交面积环比十一前一周成交下降50.2%，同比下降17.4%，10月前13天43城成交面积同比下降23.5%，降幅环比 9 月扩大 21.0pct；本周 12 城二手房单周成交环比十一前一周成交下降 13.2%，10 月前 13 天同比上升 37.0%，增幅环比 9 月扩大 18.9%。推盘方面，11 城单周推盘面积环比上升 30.5%，10 月前 13天推盘面积环比下降 69.6%，同比下降 40.5%。 ⚫ 本周土地情况：国庆土地成交同比下行，广州完成三批次土拍。受国庆假期影响，22 年第 41 周商住土地成交面积同比下降 40%，出让金同比下降 65%，溢价率 3.4%，环比维持不变。22 年前 41 周商住土地成交面积同比下降 39.6%，出让金同比下降 38.1%，溢价率 3.8%。两集中方面，本周广州三批次土拍共推出 20 宗，成交 15 宗，成交总建面353.1 万方，总地价 479.2 亿元，溢价率 0.5%，保利、华润等有竞得；南京披露 22 年两集中四批次供地计划，仅计划推出 4 宗地。 ⚫ 开发板块观点：一二手房成交分化，多地下调首套房贷利率。本周新房及二手房高频成交较国庆期间有所回升，但较节前水平仍有下滑，疫情、房价收入预期等因素仍一定程度上影响市场的复苏进度。为提振市场信心，9 月 29 日央行、银保监会取消部分房价连续下跌城市的首套房商贷利率下限，随后天津、石家庄、济南等城市首套按揭利率最低降至 3.7%（LPR-60BP），各地放松四限等改善政策也持续出台，政策的支持力度不断增大，预计未来市场仍将延续复苏趋势。根据央行数据，9 月居民中长期贷款规模环比回升，居民需求略有修复，推荐关注地产板块整体投资机会。 ⚫ 本周物业观点：受民企开发商风险事件影响估值继续下探。本周恒生指数下跌 6.5%，而物业板块平均下跌 3.9%，其中央国企龙头下跌1.4%，受部分民企地产商风险事件影响，民企龙头大幅下跌 6.0%，10月 13 日物业板块整体动态 PE 下跌至 8.6x，创 19 年以来历史新低，10 月 14 日小幅回升至 8.8x。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-10-16 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -24%-16%-8%0%8%16%10/2112/2102/2204/2206/2208/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 30 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 17.02 2022/09/02 买入 28.41 2.24 2.50 7.61 6.82 4.80 5.00 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 17.25 2022/09/02 买入 25.73 2.38 2.58 7.24 6.68 7.70 7.70 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 15.67 2022/09/01 买入 17.85 1.23 1.29 12.70 12.12 7.40 7.20 7.6% 7.4% 新城控股 601155.SH 人民币 16.79 2022/09/06 买入 29.16 3.54 3.26 4.74 5.16 4.90 4.80 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 10.32 2022/08/29 买入 18.35 2.29 2.42 4.50 4.27 9.10 8.80 14.1% 13.0% 建发股份 600153.SH 人民币 14.46 2022/08/28 买入 16.19 2.14 2.59 6.75 5.59 3.60 3.30 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.62 2022/08/31 买入 11.89 1.59 1.67 6.70 6.35 13.50 10.70 14.0% 12.9% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.48 2022/09/04 买入 14.02 1.11 1.24 9.42 8.45 3.70 3.10 14.3% 13.7% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.51 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 8.50 7.57 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 13.95 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.25 10.85