房地产行业周报：长假地产基本面跟踪

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 4 页起的免责条款和声明 长假地产基本面跟踪（2022.10.1-10.7） 房地产行业周报｜2022.10.9 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席 分析师 S1010517050001 国庆假期期间，样本城市新房及二手房网签套数同比分别下降 49.6%和上升17.5%，均不及 9 月销售同比。930 政策发挥作用尚需时日，我们仍对四季度的销售弱复苏持积极看法。 ▍房地产市场交易情况。10 月 1 日至 7 日，我们跟踪的 42 个城市新房网签共计11068 套，同比下滑 49.6%，14 个样本城市二手房网签共计 429 套，同比增长17.5%，均不及 9 月销售同比表现。（9 月样本城市新房网签同比下降 10.7%，环比上升 17.2%，二手房网签同比上升 22.1%，环比下降 12.7%；1-9 月新房及二手房网签同比分别下降 30.0%和 15.6%）。 ▍政策起效需要一定时间，积极看待四季度市场弱复苏。9 月底人民银行、银保监会、财政部、税务总局等密集发布全国性房地产支持政策，针对部分满足要求的城市允许取消按揭贷款利率下限，下调公积金贷款利率水平，针对卖旧买新购房人退还其因其出售原自有住房产生的个人所得税。我们认为多项政策集中发布将进一步扭转我国个人住房信贷成本过高的现象，降低购房人负担，有效释放合理住房需求，提升存量住房流通率。不过，一方面从政策出台到市场反应需要一些时间，国庆长假又是网签的相对低谷，另一方面基本面运行仍受局部信用出险、局部疫情反复和居民收入预期增长不确定性等因素影响。我们认为，四季度市场仍会延续弱复苏格局，销售同比降幅预计较三季度明显收窄。 ▍海外市场地产股表现略有反复，但趋势积极。截至 10 月 7 日收盘，恒生中国内地地产指数较 9 月 30 日收盘收涨 0.9%。十一期间港股 4 个交易日中，前两个交易日上涨 7.0%，后两个交易日下跌 5.7%。截至 10 月 7 日收盘，恒生物业服务及管理指数较 9 月 30 日收盘下跌 1.9%，其中前两个交易日上涨 3.4%，后两个交易日下跌 5.2%。截至 10 月 7 日收盘，贝壳-W 较 9 月 30 日收盘上涨 4.8%，其中前两个交易日上涨 9.2%，后两个交易日下跌 4.0%。 ▍本周重点政策。10 月 6 日，“郑州发布”微信公众号发文称，郑州强力攻坚“保交楼”专项行动取得重要阶段性成果，147 个已售停工、半停工商品住宅项目已实现 145 个全面、实质性复工，2 个未复工的项目预计 11 月底前可实现复工。10 月 5 日，江西上高县发布消息称将实施阶段性购房补贴政策、购房契税财政补贴，并对商品房销售中介机构卖房进行奖励。10 月 1 日，临沂市住建局等多部门出台若干措施，从支持刚需住房消费、支持改善性住房消费、实行棚改“房票”安置办法、落实人才住房政策等各个角度，促进临沂市房地产市场平稳健康发展。 ▍风险提示：长假网签数据存在部分城市滞后统计，故而统计数据可能失真的风险。部分房地产企业的信用风险。 ▍紧密监测销售表现，积极看待蓝筹价值。我们认为，销售回款是解决信用、交付等问题的根本。只有项目可以顺利销售去化，筹集建设资金，偿付金融负债才成为可能。企业之间的拿地和开工分化已经延续一段时间，供给侧改革不可避免。我们积极看待房地产销售在四季度的弱复苏，推荐贝壳和市占率提升的发展商，包括保利发展、万科 A、华润置地、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口等。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业周报｜2022.10.9 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 开发 保利发展 18.00 2.29 2.29 2.63 3.09 7.9 7.8 6.8 5.8 买入 万科 A 17.83 1.94 2.10 2.26 2.54 9.2 8.5 7.9 7.0 买入 华润置地 31.90 3.73 4.14 4.53 4.93 7.9 7.1 6.5 6.0 买入 龙湖集团 21.85 3.57 3.83 4.29 4.85 5.6 5.3 4.7 4.1 买入 招商蛇口 16.34 1.34 0.94 0.97 1.02 12.2 17.3 16.9 16.0 增持 绿城中国 15.30 2.28 2.80 3.09 3.59 6.2 5.0 4.6 3.9 买入 服务 保利物业 40.85 1.53 2.03 2.71 3.67 24.6 18.5 13.8 10.2 买入 招商积余 15.26 0.48 0.66 0.86 1.12 31.5 23.1 17.7 13.7 买入 华润万象生活 31.10 0.76 1.00 1.35 1.72 37.9 28.5 21.1 16.6 买入 中海物业 6.96 0.30 0.42 0.59 0.81 21.4 16.6 11.8 8.5 买入 绿城服务 4.80 0.26 0.29 0.35 0.44 17.0 15.5 12.5 10.0 买入 贝壳 45.50 0.61 0.28 1.71 2.23 69.2 148.3 24.5 18.8 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：注：A 股公司股价为 2022 年 9 月 30 日收盘价，H 股公司股价为 10 月 7 日收盘价，中海物业 EPS 为港币 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业周报｜2022.10.9 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 图 1：42 个样本城市新房网签套数及同比 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 2：14 个样本城市二手房网签套数及同比 资料来源：Wind，中信证券研究部 图 3：42 个样本城市新房网签套数及同比（10 月为同比相同天数） 资料来源：Wind，中信证券研究部，注：10 月截至 6 日 图 4：14 个样本城市二手房网签套数（10 月为同比相同天数） 资料来源：Wind，中信证券研究部，注：10 月截至 6 日 表 1：重点企业当前估值分位数（%） 近五年 PE 分位数 近五年 PB 分位数 近十年 PE 分位数 近十年 P