房地产行业动态点评：稳字当头，房贷利率下行空间再扩

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 稳字当头，房贷利率下行空间再扩 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 点击查阅华泰证券研究团队介绍和观点 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 15.83 买入 万科 A 000002 CH 22.20 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 华发股份 600325 CH 12.56 买入 建发股份 600153 CH 16.26 买入 招商蛇口 001979 CH 17.64 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 旭辉控股集团 884 HK 3.15 买入 碧桂园 2007 HK 3.67 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 碧桂园服务 6098 HK 30.65 买入 旭辉永升服务 1995 HK 10.75 买入 招商积余 001914 CH 21.45 买入 新大正 002968 CH 32.00 买入 华联控股 000036 CH 4.76 增持 鲁商发展 600223 CH 12.27 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 9 月 30 日│中国内地 动态点评 继续聚焦央国企和部分头部民企，关注未来政策空间 9 月 29 日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。此次房贷利率空间的进一步调整说明需求侧政策还有进一步蔓延的空间，我们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、华发股份、滨江集团、建发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 房贷利率向下空间再扩，首提取消房贷利率下限 今年以来相关部门持续优化房贷利率政策，5 月央行、银保监会联合发布调整房贷政策的通知，将首套商业房贷利率下限设定为 LPR 下浮 20bp。8 月央行将 5 年期 LPR 下调 15bp 至 4.30%，根据贝壳研究院的数据，9 月其监测的 103 城中有 86 城已经将首套、二套房贷利率调整至 4.10%、4.90%的下限水平。本次调整为 5 月以来央行第三次释放空间，在多数城市已经用足贷款利率宽松幅度的情况下，新政进一步赋予房贷利率下行弹性。值得注意的是，即使 2014 年周期房贷利率也有 7 折限制，而本次政策提出可“取消首套住房贷款利率下限”，给予了部分城市近年来最大的利率调整空间。 “稳房价”已经是题中之意 本次政策有两大重点：首先，针对首套房刚需，其次，只针对 6-8 月份新房价格同环比均连续下降的城市。根据国家统计局数据，70 个个大中城市中有 23 个城市满足这一条件，其中包括 8 个二线城市，分别为兰州、天津、石家庄、哈尔滨、武汉、昆明、大连和贵阳。说明本次政策调整的目的在于稳房价、稳预期，保障资产价格稳定是重中之重。 因城施策多管齐下 去年基数已经下降的前提下，9 月销售同比依然维持下行。1-23 日 60 城新房销售面积同比-27%（8 月-30%），其中一线+11%，二线-43%，三线-23%。9 月以来二线城市再度迎来一轮以限购政策调整为主线的政策潮，我们清晰看到房贷利率下降、居民购房杠杆优化、限购政策正在多管齐下。7 月 28日政治局会议上提出因城施策用足用好政策工具箱，支持刚改需求，后续我们期待政策对于销售带来支撑和改善。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (23)(11)11224Oct-21Feb-22Jun-22Sep-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 重点推荐标的 金地集团（600383 CH，买入，目标价 15.83 元） 8 月 26 日公司公告，公司发布中报，期内公司实现营收 281.1 亿元，同比-18.0%；实现归母净利润19.7亿元，同比+7.7%；EPS0.44元。我们维持2022-2024年EPS为2.11/2.21/2.34元的预测，可比公司 2022 年 Wind 一致预期 PE 为 6.44，财务稳定、高股息率凸显配置价值，管理层持续购买债券彰显信心，给予公司 2022 年 7.5 倍 PE；目标价 15.83 元；维持“买入”评级。(最新报告日期：2022 年 8 月 28 日） 风险提示：行业销售下滑风险；股东减持风险。 万科 A（000002 CH，买入，目标价 22.20 元） 8 月 30 日公司发布中报，2022H1 实现营收人民币 2069 亿元，同比+23.8%；归母净利 122.2亿元，同比+10.6%；EPS1.05 元。我们维持 2022/2023/2024 年归母净利为 259/296/332亿元的预测，参考可比公司 2022 年 PE 均值 7.6x（Wind 一致预期），稳健的财务强化公司龙头地位，7 月万物云分拆上市已获批文，REITs 政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以 2022 年 10xPE，予以目标价 22.20 元。（最新报告日期：2022 年 8 月 31 日） 风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。 招商蛇口（001979 CH，买入，目标价 17.64 元） 8 月 29 日公司发布中报，2022H1 公司实现营收 575.6 亿元，同比+28.9%；实现归母净利润 18.9 亿元，同比-55.6%；EPS0.16 元，符合公司业绩预告预期（同比下降 50.60%-64.71%）。我们预计 2022-2024 年归母净利为 97.2/102.4/110.6 亿元，可比公司 2022 年平均 PE 为10 倍（Wind 一致预期），考虑到公司优越的融资优势、逆周期拿地能力及其对未来成长空间的加持，我们认为公司合理 2022PE 为 14 倍，目标价 17.