房地产行业22年第38周周报：多因素推动单周成交回升，按揭利率再近下限

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年第 38 周周报 多因素推动单周成交回升，按揭利率再近下限 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：中央表态金融泡沫化逆转，多地试点二手房带押过户。本周银保监会表示房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，持续完善房地产金融管理长效机制，合理满足房地产市场融资需求。海南下调首付比例，邢台放松认房认贷标准，福州放松限售。海南、无锡发布通知实行“带押过户”新政，利于促进二手房交易，激发改善型住房需求。 ⚫ 本周基本面情况：单周成交同比转正，推盘面积有所上升。根据房管局及克而瑞数据，本周 43 城新房成交面积环比上升 55.1%，同比上升9.8%。9 月前 22 天 43 城成交面积同比下降 19.5%，降幅环比收窄1.2pct，本周 12 城二手房单周成交环比上升 66.0%，9 月前 22 天同比上升 17.5%，由负转正。推盘方面，11 城单周推盘面积环比上升67.2%，9 月前 22 天推盘面积环比上升 27.6%，同比下降 21.1%。 ⚫ 本周土地情况：单周成交及出让金均上升，郑州、北京、合肥完成土拍。22 年第 38 周商住土地成交面积环比上升 20.8%，出让金环比上升 290.8%，溢价率 3.8%，环比上周维持不变。22 年前 38 周商住土地成交面积同比下降 43.3%，出让金同比下降 43.0%。溢价率 4.0%；两集中方面，本周郑州推出 17 宗，底价成交 14 宗，总地价 103.24 亿元。北京推出 18 宗，全部成交，总地价 500.3 亿元。合肥推出 28 宗，成交 21 宗，总地价 204.51 亿元。上海推出 35 宗，首日成交 26 宗，总地价 704.6 亿元。南京、成都披露 22 年两集中三批次供地计划。 ⚫ 本周重点数据：9 月 LPR 较前期持平，首套二套按揭利率均接近下限。根据央行，9 月 5 年期 LPR 维持前期 4.30%不变。根据贝壳数据，9月首套、二套房按揭利率分别为 4.15%、4.91%，环比继续下降 17bp、15bp，较利率下限（LPR-20bp、LPR+60bp）仅分别高出 5bp、1bp。 ⚫ 开发板块观点：多因素推动单周成交回升，按揭利率再次接近下限。受疫情影响减弱、政策环境持续宽松及推盘放量等多因素影响，本周新房及二手房成交面积环比增速超 50%，剔除上周中秋节假影响后新房成交日均增速仍达 24%。购房成本方面，8 月 5 年期 LPR 下调 15bp，9 月贝壳首套及二套房贷利率即降至 4.15%、4.91%，再次接近下限，按揭成本下降一定程度上促进市场持续复苏。随着各级各地政策箱进一步打开，预计市场将持续企稳回升，推荐关注前期抓住窗口期积累资源，并在短期内转化为投资销售成果的强信用龙头。 ⚫ 本周物业观点：跟随大盘下跌，估值再创新低。本周恒生指数下跌4.4%，物业板块下跌 5.8%，其中央企龙头下跌 9.1%，民企龙头下跌10.8%，物业板块整体动态 PE 下跌至 10.0x，创 19 年以来历史新低。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-09-25 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -22%-15%-8%-1%6%14%09/2111/2101/2203/2205/2207/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 17.51 2022/09/02 买入 28.41 2.24 2.50 7.83 7.02 4.80 5.00 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 17.55 2022/09/02 买入 25.73 2.38 2.58 7.37 6.80 7.70 7.70 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 15.78 2022/09/01 买入 17.85 1.23 1.29 12.79 12.20 7.40 7.20 7.6% 7.4% 新城控股 601155.SH 人民币 18.72 2022/09/06 买入 29.16 3.54 3.26 5.28 5.75 4.90 4.80 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 11.04 2022/08/29 买入 18.35 2.29 2.42 4.81 4.57 9.10 8.80 14.1% 13.0% 建发股份 600153.SH 人民币 14.39 2022/08/28 买入 16.19 2.14 2.59 6.71 5.56 3.60 3.30 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.88 2022/08/31 买入 11.89 1.59 1.67 6.23 5.91 13.50 10.70 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.55 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 8.63 7.69 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.87