房地产行业周报：二手房周频数据亮眼，华润试水保租房公募REITs

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 二手房周频数据亮眼，华润试水保租房公募 REITs [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2022-09-26 [Table_Chart] 行业指数与沪深 300 走势比较 [Table_Author] 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021 邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026 邮箱：yuyue@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.新房库存环比连续上升，地产调控放松进入深水区 2022-09-19 2.保交楼带动竣工转好，销售投资磨底仍需耐心 2022-09-18 3.市场风格切换在即，“金九银十”可期 2022-09-05 主要观点： [Table_Summary] ⚫市场表现： 上证指数本周-1.22%，收报于 3088.37 点；创业板指本周-2.68%，收报2303.91 点；沪深 300 本周-1.95%，收报于 3856.02 点。房地产板块-2.45%，在 31 个行业内位列第 20 位。 ⚫新房成交：成交面积同比+41.8%，环比+68.9% 本周（9.16-9.22），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 356万方，同比+41.8%，环比+68.9%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 93 万方，同比+51.2%、环比+27.9%；二线（14 城）一手房合计成交面积 178 万方，同比+29.0%、环比+87.3%；三线（14 城）一手房合计成交面 85 万方，同比+64.7%、环比+97.3%。 ⚫新房库存：库存面积环比-0.17%，去化周期 12.4 月 截至 2022.9.22，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9383万方，环比-0.17%，整体去化周期（按面积）约 12.4 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 3368 万方，环比+0.91%，去化周期 10.7 月；二线（6 城）新房库存 3165 万方，环比-1.64%，去化周期 9.9 月；三线（6 城市）新房库存 2850 万方，环比+0.24%，去化周期 23.5 月。 ⚫二手房成交：成交面积同比+97.5%，环比+30.3% 本周（9.16-9.22），我们重点跟踪的 16 城二手房成交面积合计约 121 万方，同比+97.5%，环比+30.3%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积36 万方，同比+98.1%、环比+26.6%；二线（8 城）二手房合计成交面积 49万方，同比+95.5%、环比 31.6%；三线（6 城）二手房合计成交面积 37 万方，同比+99.8%、环比+32.3%。 ⚫土地市场：百城土地成交面积 2254 万方，成交土地总价 428 亿元，土地溢价率 2.04% 上周（9.12-9.18），百城土地供应数量为 468 宗，对应土地供应建面约2547 万方；百城土地成交数量为 403 宗，对应土地成交建面约 2254 万方，成交土地总价约 428 亿元，百城土地溢价率为 2.04%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 27 万方、771 万方和 1456 万方，同比分别为-70.9%、-62.4%和-3.6%，对应土地溢价率分别为 0.00%、1.42%和 3.15%。 -32%-20%-9%3%15%27%9/2112/213/226/22房地产沪深300 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/行业周报 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2/20 证券研究报告 ⚫投资建议： 本周华夏基金华润有巢租赁住房 REIT 于上交所申报。项目原始权益人为有巢住房租赁（深圳）有限公司。项目包含位于上海市松江区泗泾镇的泗泾保租房项目和松江工业区东部园区东经济区保租房项目。基金拟募集资金 11.2 亿元，2022 年预计净现金流分派率为 4.32%（年化），2023 年预计净现金流分派率为 4.65%。 该项目作为继北京保障房中心、深圳人才安居和厦门安居集团的第四单保租房 REITs，也是首支房企保租房公募 REITs。接下来需关注：①扩展效应：央企华润置地作为先行者，将使得公司的融资方式及平台多元化，在减少对传统债务融资方式的依赖基础上（2017 年保利的首单储架发行 REITs、招商蛇口的首单储架式长租公寓CMBS），也更好盘活了旗下的基础设施资产。同理，接下来保利（N+公寓）、招商蛇口（壹间公寓）、中海（友里和海堂）、金茂（金茂公寓）等央企、头部混合制的万科（泊寓）、绿城（绿璞公寓）也预计将陆续受益。②全局考虑：自去年 7 月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保租房上升至国家战略，在“十四五”期间 40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套（间）。随着保租房公募 REITs 不断完善，从而打通保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”的良性循环，或将进一步推动房企积极布局保租房赛道。③趋势展望：目前“保交付”的进程来看，保障性租赁住房预计将成为重点城市新增住房供应的主力。本周中国建设银行公告拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币 300 亿元，投向是通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。结合全局来看，保租房公募 REITs 的进展打通了各个环节，意义重大。 本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，Q3 销售、投资延续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q4 市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。 ⚫风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3/20 证券