物管行业中报综述：业绩增速放缓，行业分化凸显

诚信|担当|包容|共赢分析师杨然执业证书编号：S0680518050002邮箱：yangran@gszq.com2018.8分析师 金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com分析师 夏君执业证书编号：S0680519100004邮箱：xiajun@gszq.com研究助理 肖依依执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com证券研究报告 | 行业专题2022年09月19日打造极致专业与效率物 管 行 业 中 报 综 述 ：业 绩 增 速 放 缓 ， 行 业 分 化 凸 显 仅供内部参考，请勿外传•财务状况：•受疫情及房地产开发增速下行的影响，行业营收增速放缓•行业毛利率整体回调，上半年平均毛利率24%•销管费率稳步下行至8.7%，控费增效见成效•受毛利下滑等因素影响，归母净利润增速放缓•货币资金减少，较2021年末降低12.6%•应收款大幅增长，各家物企积极抓回款•经营情况•估值分析•投资建议和风险提示 仅供内部参考，请勿外传诚信|担当|包容|共赢3图表1：主要物企营业收入总计图表2：主要物企收入增速对比1.1受疫情以及房地产开发增速下行的影响，行业营收增速放缓✓ 2022年上半年受到房地产开发增速下行、房企遭遇流动性危机以及疫情持续反复等不利影响，物管行业增速放缓。上半年15家重点上市物企共实现营收698亿元，同比增长36.1%，增速同比降低14.7pct。✓ 收入增速分化明显，碧桂园服务、合景悠活和旭辉永升服务营收实现逆势增长，同比增速均在50%以上，主要依靠前期进行的多起收并购并表实现短期收入的快速增长；金科服务、建业新生活的收入增速较低，分别只有-0.8%和0.1%，主要因为非业主增值服务和社区增值服务受到房地产行业持续低迷以及经济下滑的影响，收入均出现大幅下滑。✓ 15家公司中仅华润万象生活、中海物业、旭辉永升服务收入增幅扩大，其余物企增速均有降低，降幅最大的是金科服务、融创服务和建业新生活。资料来源：公司公告、国盛证券研究所-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%碧桂园服务合景悠活旭辉永升服务新大正中海物业华润万象生活新城悦服务保利物业绿城服务融创服务招商积余远洋服务卓越商企服务建业新生活金科服务2021H12022H10%10%20%30%40%50%60%020000400006000080000100000120000140000总营业收入（百万元，左轴）同比增速（%，右轴） 仅供内部参考，请勿外传诚信|担当|包容|共赢4图表3：15家物企物业管理服务收入及同比增速图表4：主要物企物业管理服务收入同比增速对比1.1物业管理服务延续高速增长，收入同增47.3%✓ 基础物业管理服务收入延续高速增长，主要来自于行业在管规模持续扩大。2022年上半年15家物企共实现物业管理服务收入（包括商业运营）458亿元，同比增长47.3%，增幅去年同期扩大15.2pct。✓ 其中合景悠活物业管理服务收入同比大幅增长144%，公司积极进行收并购和市场外拓，使得非住宅在管面积迅速增长81%，助力营收逆势增长，上半年非住宅物管及商业运营服务收入同比增长169%，占集团收入比重一年内从69%上升至50%。碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务基础物管收入也保持了较高增速，均在60%以上。卓越商企服务、绿城服务、招商积余基础物管收入增速较低，均在25%以内。资料来源：公司公告、国盛证券研究所0%20%40%60%80%100%120%140%160%合景悠活碧桂园服务新城悦服务旭辉永升服务中海物业新大正融创服务金科服务建业新生活华润万象生活远洋服务保利物业招商积余绿城服务卓越商企服务2021H12022H133.2%40.9%32.1%47.3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%010000200003000040000500006000070000800002019202020212021H1 2022H1物业管理服务收入（百万元，左轴）同比增速（%，右轴） 仅供内部参考，请勿外传诚信|担当|包容|共赢5图表5：12家物企非业主增值服务收入及同比增速图表6：主要物企非业主增值服务收入同比增速对比1.1非业主增值服务受房地产销售下行影响收入增速降低至8.7%✓ 因为房地产销售持续低迷，案场服务等非业主增值服务需求减少，同时物企为了减少开发商现金流恶化的拖累主动收缩非业主增值服务，导致非业主增值服务收入增速显著降低。2022年上半年12家样本物企共实现非业主增值服务收入74亿元，同比增长8.7%，增幅同比收窄35.8pct。✓ 不同企业之间分化严重，出险开发商的关联物企受影响较大。8家物企非业主增值服务收入正增，其中增速较高的是旭辉永升服务、保利物业和碧桂园服务，均在34%以上；5家增速为负，分别是金科服务、新城悦服务、合景悠活、融创服务和建业新生活，主要是民企物企，受关联房企销售下滑影响较大。资料来源：公司公告、国盛证券研究所19.8%45.6% 44.5%8.7%0%10%20%30%40%50%60%020004000600080001000012000140001600018000201920202021 2021H1 2022H1非业主增值服务营业收入（百万元，左轴）同比增速（%，右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%旭辉永升服务保利物业碧桂园服务远洋服务华润万象生活绿城服务中海物业招商积余建业新生活融创服务合景悠活新城悦服务金科服务2021H12022H1 仅供内部参考，请勿外传诚信|担当|包容|共赢资料来源：公司公告、国盛证券研究所61.1非业主增值服务收入与关联房企销售额基本呈正相关✓ 非业主增值服务收入规模与关联房企销售额规模基本成正相关，其中保利物业、中海物业、建业新生活、金科服务和新城悦服务非业主增值服务的规模/增速与关联房企销售规模/增速的匹配度相对较高；✓ 旭辉永升服务和碧桂园服务2022年上半年虽然关联房企的销售额增速偏低，但非业主增值服务收入依然实现较高增长，旭辉永升服务主要因为旭辉集团的合作物业开发商开发项目增加，碧桂园服务主要因为公司拓宽前介服务品类，以及新收购公司带来的业务增加。05001,0001,50005001,0001,5002,0002,500新城悦服务关联房企2022H1销售额（亿元）2022 H1非业主增值服务收入碧桂园服务保利物业华润万象生活中海物业绿城服务招商积余旭辉永升服务金科服务融创服务合景悠活建业新生活远洋服务-50-40-30-20-10010203040-70-60-50-40-30-20-100碧桂园服务关联房企销售额增速（%）非业主增值服务收入增速（%）华润万象生活中海物业绿城服务保利物业招商积余旭辉永升服务金科服务融创服务新城悦服务合景悠活建业新生活远洋服务图表7：非业主增值服务收入与关联房企销售额图表8：非业主增值服务收入增速及关联房企销售额增速 仅供内部参考，请勿外传诚信|担当|包容|共赢7图表9：12家物企社区增值服务收入及同比增速图表10：主要物企社区增值服务