2022年1-8月房企销售融资数据点评：房企销售环比持平，金九银十成交复苏在即

房企销售环比持平，金九银十成交复苏在即 [Table_CoverStock] ——2022 年 1-8 月房企销售融资数据点评 [Table_ReportDate] 2022 年 09 月 07 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 上次评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 房企销售环比持平，金九银十成交复苏在即 [Table_ReportDate] 2022 年 9 月 7 日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 百强房企销售：同比降幅继续收窄，操盘延续合作趋势。2022 年 1-8 月百强房企累计销售金额为 46,819.00 亿元，同比下降 47.6%，较上月跌幅收窄 1.2pct，仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为 6047.50 亿元，同比下降 37.3%，跌幅扩大 2.07pct，环比微降0.3%。作为传统的销售淡季，8 月的成交表现与往年同时段的走势基本相符，总体上符合前期预判，而销售复苏节奏并未明显加快，主要系：1）市场依旧在消化断供的负面影响，行业信心在加速重构；2）即将步入“金九银十”，房企在全力蓄客。分梯队看，各梯队同比跌幅均明显收窄，TOP6-10 房企累计和当月销售金额同比跌幅收窄幅度最明显。累计全口径销售金额入榜门槛方面，8 月百强房企 TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100 累计 入 榜 门 槛 分 别 为 1710.00/1263.40/576.30/289.10/88.60 亿 元 ， 同 比 下 降54.3%/39.1%/51.6%/48.6%/53.4%，跌幅分别收窄 0.2/5.3/1.2/1.0/4.0pct，权益口径来看，TOP10 入榜门槛同比跌幅大幅收窄 3.4pct。总体上 TOP10 房企表现整体更优。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 房企占百强房企累计权益销售金额比例为 27.6%/13.0%/17.1%/24.7%/17.7%，分别变动-0.09/0.04/0.39/-0.34/0.00pct，TOP6-10 和 TOP11-20 占比提升，TOP20 整体集中度进一步提高。8 月百强房企中近六成企业单月业绩环比降低，多数房企 8 月单月业绩不及上半年的月均水平。Top40 房企中，国企平均单月同比增速-0.67%，招商蛇口、华润置地、金地集团等房企同比转正，央国企销售拐点越发明显；民企平均单月同比-29.99%，除龙湖集团、仁恒置地等个别房企同比转正外，较多房企同比跌幅仍超 20%。我们认为房企之间销售的差异源自于供给弹性的分化，那些能够在核心城市土地市场上持续补货，并能择机外推新盘的国央企和优质民企，在经历了 7-8 两个月的蓄客和积累后，有望凭借政策的东风，以及丰富而优质的货源，实现弯道超车。从高频数据来看，最近一周（08/27-09/02）30 个大中城新房成交面积环比上升 14.93%，一线/二线/三线城市环比变动-4.62%/25.34%/16.35%，断供对销售的影响可能已经接近尾声。政策方面，保交楼专项借款、国常会表态皆说明未来“保交楼”的确定性加强。同时在“一城一策”的基调下，前期管控严格的强二线城市也持续发力——放松节奏可能更紧凑、支持力度可能不断加大。我们认为未来上海、北京、杭州等一线及强二线城市的市场销售有望率先实现反弹。 融资：融资规模与上月持平，平均期限有所延长。8 月房企境内外融资 389.86 亿元，同比下降 26.8%，环比下降 60.9%，同环比降幅扩大。其中境内债发行 377.4 亿元，同比下降 11.9%，境外债发行 12.46 亿元，同比下降 88%，发行规模降至 2019 年 1 月以来的最低水平。境内债方面，中票、短融和证监会 ABN 发行增加，公司债和定向、超短融等发行量均下降。境内外债券发行期限缩短，平均利率稳中微降。8 月境内债平均期限 4.22年，环比下降 0.13 年，平均利率 3.4%，与上月基本持平。境外债平均期限 1 年，环比下降 3.1 年，平均利率 6%，环比下降 54bp。境内债以中票为主，8 月发行规模较上月基本持平，整体平均期限保持稳定，境外债方面只有绿景中国发行了两期票面利率为 6%，期限为 1 年的债券。债券融资仍以国央企为主，利率上浮。分企业性质来看，8 月上市房企发行境内债 162.9 亿元，同比下降 22.5%，整体规模与 4 月 5 月相近，非上市房企发行规模 221.5 亿元，同比下降 15.2%。境内债发行主体以国企央企为主，国企发行期限缩短，发行利率上升；民企和其他所有制企业发债 34 亿元，发债主体为滨江地产和美的置业。8 月有 8 家上市房企评级被下调，6 笔境外债发生实质违约，违约本金合计 29.59 亿美元，1 笔境内债本息违约，合计本金 7.6 亿元，9 笔债券展期，整体违约情况较上月有好转。债务到期压力方面， 2023 年、2024 年和 2025 年仍是偿债高峰期，具体到月度来看，考虑行权 10 月房企债务到期规模 756.12 亿元，压力略高于 9 月，后续偿债规模逐步下降，2023 年 1 月、3 月和 4 月偿债规模再次上升，单月偿还额均超过 850 亿元。 底部趋势明显，成交复苏在即。“金九银十”将近，行业销售复苏的节奏有望迎来变化。下半年以来成交数据持续低迷受到多方因素的影响，主要包括 1）购房需求在 6 月份已被集中释放过一轮；2）开发商大规模推盘后多为续销项目，供应小幅收紧；3）疫情、停贷断供等不利因素进一步打乱消费者购房节奏，市场基本面阶段性走低。目前市场对不利因素已经基本反应完毕，行业迎来传统的销售旺季，此前未被满足的购房需求正在逐渐释放，我们预计房地产市场将迎来新一轮行情。与此同时对比近半个月新房与二手房数据，我们发现二手房成交数据改善程度明显超新房，说明需求端确实已经在逐步释放，市场是有真实的购房诉求支撑的。板块方面，我们认为当前底部趋势已较为明显，我们判断下半年行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企将有望收获行业回暖的红利，随着政策力度逐步扩大，叠加行业下半年销售旺季来临，市场信心有望恢复，虽然行业回暖速度较为缓慢，但正向改善较为确定，因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南