房地产行业1H2022综述：集中度继续下行，现金流指标未有改善

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2022 年 09 月 07 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -20.27%-13.52%-6.78%-0.03%6.71%13.46%2021/92021/122022/32022/6房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 35 周新房成交同比增速和供销比双双回升》2022.09.03 《第 34 周新房成交同比增速和供销比回落》2022.08.28 《对央行调降利率政策的点评：LPR 继续调降，持续刺激需求》2022.08.23 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 房地产行业 1H2022 综述： 集中度继续下行，现金流指标未有改善 [Table_Summary] 投资要点：  1H2022，行业集中度继续下降。从市占率情况看，1H2022，TOP20 位房企销售金额市占率为 30.43%。我们认为，2021 年下半年以来部分开发商出现经营性风险，导致龙头开发商持续谨慎，行业市占率有所下降，但行业蓝筹市占率上升的长期趋势不会改变。截止 2022 年上半年底，部分龙头 A 股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于 70%；净负债率小于 100%；现金短债比大于 1）达标情况有所恶化。  1H2022，市场部分数据有所修复，房地产开发投资、新开工累计增速继续回落，而销售面积累计增速触底小幅回升。行业杠杆率回落后迅速回升。1H2022，一二三线城市的房价增速继续回落，分别为 3.3%、-0.2%、-2.8%。  当期结算和费用率情况。1H2022，A 股房企的营业总收入增速呈继续回落趋势，销售毛利率触底回升。其中营业总收入增速为-14.88%；销售毛利率为 3.83%。1H2022，A 股房企的期间费用率为 10.3%，比 1Q2022 回升。  当期上市物业管理公司的应收账款情况。1H2022，A 股上市物业管理公司的应收账款为 43.4 亿元，占营业总收入的比例为 47.84%，占比相对 1Q2022 的95.7%大幅下降。1H2022，A 股上市物业管理公司的应收账款周转率为 2.52 次/年，相对 1Q2022 的 1.22 次/年上升。我们认为，A 股上市物业管理公司的应收账款占营收比例存在年内波动现象。尽管如此，我们认为 1H2022 的 47.84%的应收账款/营业总收入的比例还是偏高，反映上市物业管理公司的营收质量并不高，这与物业管理公司所属的地产公司资金紧张有一定关系。  当期销售和现金流净额。1H2022，A 股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增加-34.83%，增速相对 1Q2022 继续回落。1H2022，A 股房企净负债率为141.8%，相比 1Q2022 继续回升。  存货和预收款（含合同负债）。1H2022，A 股地产房企累计存货为 7.20 万亿元，存货减值准备为 75.89 亿元，减值准备占存货比重为 0.11%，同比 1H 2021 有所上升，环比 2021 有所下降。1H2022，A 股地产房企累计预收账款（含合同债务）为 3.57 万亿元，同比下滑 3.44%。  投资建议。维持“优于大市”评级，截至 2022 年 8 月 31 日，A 股沪深 300 动态PE（TTM）为 11.78 倍，地产动态 PE（TTM）为 9.94 倍。我们持续看好优质房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。建议关注：万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团等。物业公司方面建议关注：招商积余、新大正。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。 行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2021 2022E 2023E 上期 本期 000002 万科 A 1.94 2.17 2.44 优于大市 优于大市 600048 保利发展 2.29 2.39 2.53 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 1.34 1.12 1.24 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，表中 EPS 来自海通预测，海通证券研究所 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业集中度继续下降，三道红线达标情况有所恶化 .................................................. 5 1.1 1H2022 行业集中度继续下降 ........................................................................... 5 1.2 上市公司三道红线达标情况有所恶化 .............................................................. 6 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 7 3. A 股地产房企 1H2022 运营情况分析 ........................................................................ 9 3.1 当期结算、费用和少数股东损益情况 .............................................................. 9 3.2 当期销售和现金流 ......................................................................................... 10 3.3 存货和减值准备、预收款（含合同负债）情况 .............................................. 10 4. 重点上市公司 1H2022 业绩分析 ............................................................................. 11 4.1 重点住宅类房企平均营业收入同比增速持续回落 .........................