龙湖集团(00960.HK)2022中期业绩点评：业绩稳健增长，财务自律保障穿越周期

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 龙湖集团 00960.HK 公司研究 | 中报点评 ⚫ 公司公告 2022 中期业绩，上半年实现营收 948 亿元，同比增长 56.4%；毛利润为202 亿元，同比增长 20.1%；核心归母净利润为 66 亿元，同比增长 6.1%。 ⚫ 地产开发结转速度高于预期，销售承压，投资更加聚焦。公司 2022H1 开发业务实现 838 亿收入，同比增长 61.6%，结算毛利率 17.3%，较去年同期下降 6.1pcts，系过往高地价项目结转所致。行业下行期民企销售承压明显，上半年公司合同销售额 858.1 亿，同比下降 39.8%。在销售端不确定性加大的情况下，公司投资更加审慎和聚焦，上半年获取的 17 个项目均位于核心一二线城市，权益地价 171 亿，新进项目地价合理，支撑后续利润率恢复。我们认为公司在投资上向来克制，土储质量高，优秀的运营能力能够保证开发业务的经营性现金流持续修复。 ⚫ 持有物业步入业绩收获期，贡献稳定现金流抵抗周期。2022H1 公司持有型物业租金贡献 59 亿收入，同比增长 23%，其中上半年商场租金收入 46.5 亿，在疫情影响下仍实现了 26%的快速增长。上半年公司新开 4 座商场，其中 3 座为轻资产，轻重并举发展加速。公司已在持有型物业上沉淀多年，积累了优秀的品牌及运营能力，目前已开业商场 618 万方，公寓 11.1 万间，业绩逐渐步入收获期，未来将会为公司贡献稳定经营现金流，抵抗开发业务的波动风险。 ⚫ 融资成本稳中有降，财务指标稳健无虞。截至 2022H1 末公司净负债率为 55.3%，剔预资产负债率为 68.1%，非受限现金短债比为 3.09，维持绿档标准。同时公司上半年融资成本进一步降低，平均借贷成本为 3.99%，且年底前已无到期兑付的公开市场债务，短期没有偿债压力。作为示范性民营房企，公司融资得到监管支持，1-8月份共发行 4 笔债券，规模共计 65 亿，其中 8 月新发的 15 亿中票由中债增信全额担保。公司长期保持健康的负债结构，安全性较高，经营稳健如初。 ⚫ 维持买入评级，调整目标价至 36.75 港元。根据中期业绩调整对公司全年销售增速、毛利率及费用率的预测，调整后 22-24 年 EPS 为 4.04/4.31/5.39 元（原预测 22-23 年为 4.57/5.49 元）。参考可比公司，给予公司 2022 年 PE 估值为 8x，对应目标价36.75 港元。（1 港元=0.879 人民币）。 风险提示 ⚫ 销售恢复不及预期；租金收入受疫情反复影响；存量债券价格走低削弱融资能力。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 184,547 223,375 269,095 280,802 316,753 同比增长(%) 22.2% 21.0% 20.5% 4.4% 12.8% 营业利润(百万元) 46,370 47,627 52,027 55,557 69,448 同比增长(%) 0.9% 2.7% 9.2% 6.8% 25.0% 归属母公司净利润(百万元) 20,002 23,854 25,363 27,084 33,856 同比增长(%) 9.1% 19.3% 6.3% 6.8% 25.0% 每股收益（元） 3.41 3.80 4.04 4.31 5.39 毛利率(%) 29.3% 22.1% 24.2% 24.6% 26.2% 净利率(%) 10.8% 10.7% 9.4% 9.6% 10.7% 净资产收益率(%) 19.8% 20.4% 19.1% 18.1% 20.0% 市盈率（倍） 10.8 5.8 5.4 5.1 4.1 市净率（倍） 1.8 1.1 0.9 0.8 0.7 资料来源：公司数据. 东方证券研究所预测. 每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 盈利预测与投资建议 核心观点 公司主要财务信息 股价（2022年09月06日） 26.4 港元 目标价格 36.75 港元 52 周最高价/最低价 45.85/19.98 港元 总股本/流通 H 股（万股） 628,121/628,121 H 股市值（百万港币） 165,824 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2022 年 09 月 06 日 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现 4.14 3.53 -25.6 -21.17 相对表现 7.88 8.48 -14.28 5.44 恒生指数 -3.74 -4.95 -11.32 -26.61 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860522020001 吴丛露 wuconglu@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520020003 香港证监会牌照：BQJ931 稳健房企标杆，不动产运营典范 2021-09-30 业绩稳健增长，财务自律保障穿越周期 ——2022 中期业绩点评 买入（维持） 仅供内部参考，请勿外传 龙湖集团中报点评 —— 业绩稳健增长，财务自律保障穿越周期 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 表 1：核心假设及盈利预测变动分析表 人民币百万元（标注除外） 调整前 调整后 2022E 2023E 2022E 2023E 2024E 分产品盈利预测 物业开发 销售收入 228,777 260,116 238,497 237,901 260,314 变动幅度 4.2% -8.5% 毛利率 27.5% 28.2% 22.4% 22.3% 24.1% 变动幅度 -5.0% -5.9% 物业投资 销售收入 14,004 18,189 13,758 18,148 22,651 变动幅度 -1.8% -0.2% 毛利率 78.5% 78.5% 60.0% 60.0% 60.0% 变动幅度 -18.5% -18.5% 物业管理及相关服务 销售收入 13,290 18,792 16,839 24,753 33,788 变动幅度 26.7% 31.7% 毛利率 24.0% 24.0% 20.0% 20.0% 20.0% 变动幅度 -4.0% -4.0% 销售收入合计 256,071